不動産投資を始める前に知っておきたい５つのリスク

注目を集める不動産投資

現在、不動産投資は株式投資や投資信託、FX投資などと並んで、サラリーマンの副業としても注目されており、サラリーマン大家さんの数も年々増えております。

特に、東京、横浜などの首都圏のワンルームマンション投資、アパート投資は加熱傾向で、東京オリンピック効果、マイナス金利の導入など、金利の低下も手伝って、融資額も増えており、バブル期の融資金額を越えたというニュースもありました。

そういった環境も手伝って、新たに参入をご検討されている方も多いと思います。

キャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資においては、売買差益で儲けを出すキャピタルゲインと、継続的な家賃収入を得て儲けを出すインカムゲインがあります。

キャピタルゲインで儲けを出すのは、プロでないと中々難しい為、通常の不動産投資としては、インカムゲインを狙った長期的な投資としての不動産投資となります。

この先はこのインカムゲインとしての不動産投資に絞って説明いたします。

不動産投資は銀行との協力が必要

株式投資やFX投資など、信用取引等あり、銀行からお金を借りて投資をすることは可能ですが、個人での運用となり、儲かっても損しても自己責任となります。

しかし、不動産投資は、現金で買う場合は別として、基本的には銀行に借り入れをして、不動産を購入します。

その際に、銀行も買主の審査をし、物件の評価を行い、投資に見合うとなれば、融資を行います。そういった意味で、不動産投資は、銀行との共同経営、事業的な要素が強い投資となり、他の投資に比べてリスクが少ないミドルリスクミドルリターンの投資と言われております。

それなら、誰でも儲けることが出来るのではないかと思われるかもしれませんが、やはり、ある程度の自己資金も必要ですし、まず銀行から融資を受けることができなければなりませんので、資産を持つか、一流企業に勤める会社員、公務員などの高属性を持っていないと出来ない投資でもあります。

不動産投資のリスク

それでは、実際に条件が整い、不動産投資が出来る環境になれば、誰でも簡単に設けることが出来るかということ、投資ですからリスクはあります。

その中で、最低知っておかないといけないリスクとしては、

１.空室リスク

２.賃料下落リスク

３.滞納リスク

４.金利上昇のリスク

５.価格下落リスク

の５つになります。

1.空室リスクは借り手がいなくなるリスク

賃料収入を得て、銀行の利息を返済していくわけですから、一番困るのは、賃貸収入が無くなってしまうことです。

よくあるのが、地方で高利回りの中古物件を買って、最初は満室で運営出来ていたのが数年経つと空室が目立ち、収入が減り、返済に困って結局その物件を売らないといけないというパターンです。

そういった意味では、空室リスクは非常に重要な要素であり、空室リスクの低い首都圏に投資が集中するという結果となります。

ですから、首都圏の中古ワンルームマンション投資が賃貸需要も多く、比較的安全な投資と言われるわけです。

２.賃料下落リスクは賃料が下がってしまい借入金が返済できなくなるリスク

賃料は、新築の時がピークでそれからは緩やかに下落していきます。

新築物件の投資で失敗するケースとしては、家賃の下落リスクを考慮せずに返済計画を立ててしまい、何回か入退去を繰り返した後、賃料の下落により、返済ができなくなり、結局物件を手放すことになります。

そういった面では、賃料がある程度安定している好立地の中古物件の方が長期的に見ると賃料下落リスクが低く、比較的安全な投資と考えることもできます。

３.家賃滞納リスクは借り手が賃料を支払わなくなるリスク

賃料の滞納は、空室と同じく、賃料収入が入らず、返済に影響が出る要因となります。

更に、空室であれば次が決まれば問題は解決しますが、滞納の場合は、そうはいきません。

入居者がきちんと払ってくれれば問題はないのですが、払わないまま退去しないと次の募集もできず、明け渡し訴訟等で強制退去させないと追い出すこともできず、収入が途絶えてしまいます。

そういった点では、一番怖いリスクだと考えられます。

４.金利上昇リスクとは銀行利息が上がって収益が見合わなくなるリスク

投資の利回りと銀行金利（返済額）の差をイールドギャップといい、投資をする場合、この差が大きければレバレッジが効いており、投資効率が良いとされております。

例えば、色々と掛かる費用は考えないとして、不動産投資開始時、投資利回りが７％で銀行金利が４％だと金利差が３％あり、金利が３％上がらなければプラスです。

しかし、金利が２％上がって投資利回り７％、銀行金利が６％となると、金利差が１％となり、空室や滞納があれば持ち出しになることとなり、金利が上昇すると収益が悪化するリスクが出てきます。

そういった点で、イールドギャップをある程度取れないとリスクの高い投資となります。

５.価格下落リスクは不動産の価格が下落し売却損がでる可能性があるリスク

不動産も価格の上下のある投資である為、どうしても価格の下落リスクはあります。

しかし、この点については、家賃収入さえあれば、返済は出来ますので、価格が上がる方がいいですが、そこまで大きな下落でなければ、融資を受けたお金で物件を手に入れることが出来る訳ですから、投資効率は落ちても、そこまで気にすることはないと思います。

まとめ

不動産投資を始める前に、上記の５つのリスクを知っておけば、いざ不動産を購入する際に、失敗するリスクを下げることが出来ます。

ある程度のリターンを求めるには、それに見合ったリスクはありますが、それをコントロールすることでリスクを下げることが出来る為、不動産投資で大きな失敗は減ると思います。

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