アパート経営。家賃ってどうやって決めればいい？

アパート経営を開始する際、事業計画の中でもっとも大切となるのが家賃です。なぜならアパート経営における唯一の収入源だからです。この収入によって事業が左右されるのですから、慎重にならざるを得ません。ましてや相続税対策としてアパート経営を始めるのであれば、将来の納税も見据え、しっかりと知識を深めて、収入の柱となる家賃設定に取り組みましょう。

通常の家賃はどうやって決められるの？

アパート経営において家賃は根幹です。適正な家賃設定をしてこそ、事業が軌道に乗り、長期間の安定経営につながるのです。そこでここでは、一般的な賃貸アパートがどういうふうに家賃を設定していくのか見てみましょう。一般的に家賃を設定する際には次の2つの方法が考えられます。それは「比較法」「積算法」です。

儲けたいから家賃を高くつけてもいいの？

「比較法」とは、周辺の家賃相場と比較して設定する方法です。例えば「近くにある築後1年のアパートは、新築時に10畳のワンルームの家賃を8万円にして入居者を募集したところ、すぐに満室となった」という例があったとします。この場合、確実に満室にしたいのであれば同条件で8万円に設定するのが最適な判断となるでしょう。一方、より利益を出したいということであれば、「新築時にすぐに満室になった」ということから需要はまだあると見て、8万5000円程度に引き上げて募集をかけてみるのも一つの考え方となります。また「積算法」は、アパート建設のためにかかった費用に対し、大家さんがどれだけの利益を得たいか、によって家賃を決めていく方法です。具体的には、期待する利回りを設定してから逆算することで、家賃を設定していくことができます。

どちらもメリットとデメリットがあります。「比較法」では入居者は集まりやすいですが、大家さんの描く利益が得られないことも考えられます。また「積算法」では利益を求め過ぎると、家賃設定が周辺相場と離れてしまうケースがあります。思ったように入居者が集まらず、アパート経営の見直しも必要になってしまうでしょう。

相続税が払えないとアパートを手放さなければならない？

さて、ここからは相続税対策としてのアパート経営の話です。

相続対策としてアパート経営を始めた場合、いくつかの背景が考えられます。代表的なのは遊休地では土地評価額が高いので、アパートを建てて評価額を下げるのが目的というケースです。この際、余剰資金がなくなった大家さんは、数年後に訪れる相続税支払いに備えてお金を貯めていく必要があります。つまり、利益を得ることを考えなければならないのです。だからといって高い家賃をつけてしまうと、入居者が集まらずアパート経営が立ちゆかなくなる危険性もあります。反対に、資金に余裕がある場合は大きな利益を追求することなく、アパート経営をうまく軌道に乗せることだけを考えればいいでしょう。家賃を無理に高く設定することもありません。極端に言えば、家賃設定は大家さんの一存で決められます。ですが、これまで述べてきたように、ご自身の置かれた状況によっても家賃の設定の仕方は違ってきます。周辺相場やご自分の状況を確認し、さらに何年後に納税が必要となるのか将来を見据えることで、適正な家賃を算出していきましょう。

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