土地の値段を調べる術と土地の4つの値段をわかりやすく解説

1つの土地には、4つの価格が存在する。

自分が所有している土地がいくらぐらいで売れるのかということは、売却を検討し始めた際、とても気になることですよね。

土地を売ることになったら、おおよその相場を知っておくことが大切になります。

なぜなら、不動産会社の査定金額が適正であるのかを判断することができますし、販売価格を決定する際の参考にもできるからです。

そもそも、同じ土地でも異なる価格が存在することを知っていますか。

スーパーなどで売られている商品の値段は1種類（一物一価）です。

しかし、土地にはいろいろな評価基準があり、それに基づいて価格が決まります。

その数は4つです。土地には4つの価格があるのです。このことを一物四価（いちぶつよんか）と言います。

それでは、その４つの価格がどのように決められるのか、詳しい内容を見ていきましょう。

実勢価格（時価）

実際に市場で売主と買主間で取引されている価格のことです。私たちが日常生活で購入する商品のように、お店側と消費者間でやり取りされる関係とほとんど同じです。

ただ、両者が最終的に合意の上で決定した価格なので、必ずしも相場に近いわけではありません。例えば、売主が売却を急ぐ場合、相場より価格を安くし、買主の購入の決定を早めることなどが考えられます。

　

公示地価（地価公示価格）

国土交通省が地価公示表に基づき、毎年1月1日時点における土地の評価額のことで、3月下旬に公表されます。

不動産鑑定士の鑑定評価と最新の取引事情や収益性なども加えられて作られます。最も代表的な情報で、土地取引価格の基準となっています。

 

相続税路線価（路線価）

国税庁が実勢価格、公示価格、不動産鑑定士による評価などを参考に毎年1回、1月1日時点における評価額のことで、8月頃に公表されます。

閲覧は税務署や国税局で可能です。公示価格の8割程度が目安だと言われています。相続税、贈与税の算定基準となる価格になります。

 

固定資産税路線価

市区町村長（東京23区の場合は都知事）が決定し、市町村（東京23区の場合は都税事務所）が示す土地の価格です。3年に1回、1月1日に見直され、3月又は、4月に公表されます。役所の固定資産課税台帳に登録され、閲覧は可能です。公示価格の7割程度だと言われています。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、免許登録税の算定に利用されます。そのため、住まいと密接に関係していると言えます。

 

4つの土地価格の比較

• 実勢価格（時価）：公示価格とほぼ同額
• 公示価格：実勢価格とほぼ同額
• 相続税評価額（路線価）：公示価格の約80％
• 固定資産税評価額：公示価格の約70％

上記の通り、土地の評価額はそれぞれの場面によって変わってきます。

供給と需要で決定したり、近隣の取引事例の影響を受けたり、課税目的で決定・公表されたりとさまざまです。

特に、実勢価格は、価格が流動的で、公的な地価と差が生じます。

周辺地域のトレンドや個々の取引によって異なってきます。

そのため、常に周辺の地価の動向に意識を向けていることが実勢価格では大切となってきます。

そうすれば、売却の際に、土地がどのくらいの価格帯になるのかある程度推測できますし、不当な取引を不動産会社に持ちかけられても防ぐことができるでしょう。

土地取引価格の調べ方

土地売却を検討し始めたら、総合的に土地の価格を把握する必要があります。

なぜなら、相場を知らなければ、相場より安く売ってしまったのか、又は、高いため売れ残って税金等の負担になっていたとしても原因がわからないのではないでしょうか。

そこで新聞の折り込み広告や住宅情報誌、インターネットなどで近隣の売買価格を調べてみてはどうでしょうか。

おおよその価格をつかむことができると思います。

ここからは、インターネットで気軽に土地の価格を調べられるサイトをご紹介します。

1．「土地総合情報システム」　

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

国土交通省が不動産市場の信頼性・透明性を高め、不動産取引の円滑化、活性化を図るために運営されています。

不動産の取引当事者を対象に不動産取引のアンケート調査を実施し、3カ月単位で公表しています。データは四半期ごとに更新され、誰でも無料で見ることができます。

2．「全国地価マップ」

　　http://www.chikamap.jp/

一般社団法人資産評価システム研究センターが、国や地方公共団体が一般に公開している土地の価格に関して、収集した情報を公開しています。

こちらのサイトを用いると、1. 公示地価（地価公示価格）、2. 相続税路線価（路線価）、3. 固定資産税路線価を知ることができます。こちらも無料で利用できます。

ここで紹介した不動産査定サイトは必ずしも万能ではありませんが、価格にバラツキがある不動産売買において、物件に応じた大まかな相場を知ることができるのではないでしょうか。一つの目安として活用してみてはいかがでしょうか。

まとめ

このページでは、土地の売却にあたっての基準値が４つあることについてお伝えさせていただたうえで、自分でインターネットを利用して土地の価格を取得する方法についてお伝えしました。

少しでも納得のいく土地の売却をしたいと考えるのでしたら、始めから不動産会社にすべてを任せるのではなく、できる限り情報収集を行ってみましょう。

そうすれば、土地の相場はもとより、不動産会社との付き合い方や土地売却のやり方について理解を深められることでしょう。

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