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小規模宅地等の特例を活用して相続税を減らそう

自宅や事業用で使っていた不動産で評価を下げられる制度です。

相続税計算 2015年12月4日 閲覧数:854

小規模宅地等の特例とは?

80%も土地の評価が下げられる!

小規模宅地の特例とは、自宅や事業用として使われていた土地のうち一定の条件に当てはまれば相続税の計算上で最大80%の評価を下げられるというものです。

評価が下がるということは、全体の財産が評価上は減ることになるので支払うべき相続税も少なくてすみます。

ただし、この特例を当てはめるためには「親と同居していたこと」もしくは「3年以上は同居していなかったこと」などの要件が必要なため、数年前から準備をする必要があるかもしれません。

住んでいた自宅(土地)で当てはまるケース

親が住んでいた自宅に、相続を受けた子供がそのまま住み続ける場合

親と一緒に住んでいて、自宅を相続して申告期限までそのまま住み続ける場合には当てはまります。

子供のケースで書きましたが、法定相続人が他の親族でも同様です。子供がいない方が、兄弟と一緒に住んでいる場合などでも当てはまります。

一緒に住んでいた方は、家を安く相続できるのです。

二世帯住宅でも同居扱いになるので当てはまる

二世帯住宅で、完全に玄関が別々であっても同居扱いになり、特例が当てはまります。

ただし、登記時に区分所有登記として別々の物件扱いにしてしまっていると子供が住んでいる部分は当てはまらなくなります。

不動産の名義は、

・単独登記(1人のみが所有)
・共有登記(何人かで割合を決めて所有)
・区分所有登記(建物を分けてそれぞれが所有)

の3つがあるため、どのような名義になっているかに注意しましょう。

親1人で住んでいた自宅を子供が相続する場合

親に配偶者がおらず、相続人である親族とも一緒に暮らしていなかった場合に当てはまります。

加えてその子が、「過去3年以内に自分(または配偶者)の所有する家に住んだことがない」「申告期限まで売ったりしない」ことが必要です。

つまりはマイホームを持っている子供は当てはまらない、ということです。

不動産を持っていても、住んでおらず賃貸用であれば当てはまります。

もしくは亡くなる3年前までに売却してしまえば当てはまります。

配偶者が相続する場合

奥さん・旦那さんが相続する場合はとくに条件なく当てはまります。

他の場合と違って、相続税の申告期限である10ヶ月内にその宅地を売却してしまったり、賃貸物件に変えてしまってもOKです。

しかし配偶者には配偶者控除がそもそもあるので、2次相続(次回の子供への相続)を考えて全体の遺産分割をするようにしましょう。

自宅とは別の居住用の土地で当てはまるケース

自宅ではないが、住むための家(宅地)が別にあり、そこに子供や親族が住んでいた場合にも当てはまります。

ただし、「被相続人と生計を一にする親族」であることが要件なので、

食費、光熱費などの生活費を全部または主要な部分を出してもらっている、ことが必要です。

生計を一にしていたかどうかは税務署が判断するところですので、特例が適用できそうかどうかは税理士に相談するようにしましょう。

貸している土地で当てはまるケース

そのまま貸し続け、売ったりしない場合

申告期限まで貸し続けて、持ち続けていれば対象となります。

事業用の土地で当てはまるケース

お店など事業で使っていた不動産で、そのまま事業を続ける場合

貸付以外の事業で使っていた場合、そのままその土地の上での事業を続けていれば当てはまります。

親族で経営していた会社で使っていた不動産であり、相続した人は申告時に役員であること

親や親戚で50%を超える株式を持っている同族経営の会社で、貸付以外の事業で使われていた不動産を相続する場合、相続した人が申告時にその法人の役員であれば当てはまります。

あてはまる広さ、割合

自宅の場合:330平米まで80%減

例えば路線価で6,000万円の宅地なら、1,200万円に評価減できます。

400㎡など、当てはまる広さを超えてしまっている土地でも330㎡分は適用できます。

 例) 1億円の評価額の土地、500㎡ 
→ 評価減できる部分(1億円×330㎡/500㎡×0.2)+そのままの部分(1億円×170㎡/500㎡)= 合計4,720万円

貸付、事業用地の場合:200~400平米まで50%または80%


出典 国税庁HP http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

老人ホームに親が入居している場合

老人ホームに入居した場合、空き家となってしまった自宅に関しては、小規模宅地の特例が認められないことが過去においてはありましたが、

・その方が介護が必要で、やもおえず老人ホーム(老人福祉法で規定された特別養護老人ホーム等)に入居した
・住まなくなった家は、賃貸や事業で使われたりしていない

ということを満たせば空き家となった自宅の宅地でも小規模宅地の特例が認められます。

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