土地を使った相続税対策のまとめ

相続税がかかる財産として金額的に大きいのは『土地』です。現在、土地をお持ちの方へ相続税対策をご紹介いたします。被相続人またはその家族が住んでいたケース、土地を他人に貸すケースに分けて説明いたします。

被相続人などが住んでいた土地

被相続人（亡くなった方）が住んでいた土地または被相続人と同一生計の親族が住んていた土地については条件を満たせば、土地の評価額が最大で80％オフになります。これを小規模宅地の特例といいいます。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例を受けるための条件はとても細かくて、複雑です。
ここでは適用がある場合の条件の一例をご紹介します。（平成２７年時点の情報）
 

• 被相続人の所有していた宅地であること
• この宅地について遺産分割協議が成立していること
• 建物の敷地として使われていること
• 宅地は棚卸資産でないこと
• 被相続人が住んでいた宅地であること
• 建物は被相続人の所有であること
• 被相続人と同居していた親族がいること
• 宅地をその同居親族が相続により取得していること
• その同居親族が宅地を相続税の申告期限まで引き続き所有していること
• その同居親族が宅地に申告期限まで住み続けていること

上記の条件のすべてを満たした場合に小規模宅地の特例が適用されます。
 

適用を受けられるかを確認するには？

小規模宅地の特例は最大で80％オフになりますので、土地の相続税対策として是非活用していただきたいものです。
上記では一例を紹介しただけですので、これ以外のケースでも適用ができる場合があります。
住宅の状況はいろいろなケースが考えれらますので、状況を税理士に説明して、適用ができるかどうかを確認するのが良いでしょう。
 

他人に貸す

土地を自分で使わずに、他人に貸すことで土地の評価額を小さくすることができます。貸した場合にどれくらい相続税対策ができるのか？を紹介いたします。

貸家建付地（かしやたてつけち）

自分の土地の上に賃貸アパートを建てて、他人に貸している場合には、その土地の評価額が低くなります。
次の割合の分だけ、評価額が下がります。

借地権割合×借家権割合

　借地権割合は国税がその土地ごとに指定しています（３０％～９０％の間です）
　借家権割合は東京、神奈川、千葉、山梨であれば３０％です。

借地権割合は６０％であれば、６０％×３０％＝１８％が評価減となります。
 

まとめ

いずれの方法による場合も土地の評価方法は非常に複雑ですので、実際に実行しようとする場合には必ず税理士に確認するようにしましょう。特に、小規模宅地の特例については、居住用以外にも、事業用の土地についても同様の特例が設けられていますので、適用できるかどうかを税理士に確認してみましょう。

なお、節税のみを考えて非合理的なことをすると税務署からも否認されますし、経済的なリスク（賃貸アパートの空室リスクなど）を負うことにもなりますので注意が必要です。

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