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相続税対策としてアパート経営をする際の注意点は?

土地活用・賃貸経営 2015年6月24日 閲覧数:445

誰しもが憧れるアパート経営。働かずして収入を得られるのですから、当然と言えば当然でしょう。相続税対策としてもアパート経営はメリットがたくさんあります。そのため遊休地があると、「安定した家賃が得られます」や「相続税対策になります」とアパート経営を持ちかけられることがあります。ただ、世の中に〝うまいだけ〟の話はありません。ここでは相続税対策としてアパート経営における注意点をご紹介しましょう。

同じ土地でも評価額が低くなる?

はじめに、どうしてアパート経営をすると相続税対策となるか、手短に説明しましょう。キーワードは「貸地建付地」です。 貸地建付地とは、アパートやマンションを建てて他人に貸している、自分が所有する土地のことです。この貸地建付地の評価額は一般的に2割程度低くなります。1億円の評価をされる土地が、貸付建付地であれば8000万円の評価額となるのです。同じ土地でも目的によって評価が違うという訳です。

このように相続税対策に有効なのは分かっていただいたと思いますが、ただこれだけでは十分ではありません。もう一つのキーワードがあります。それが「小規模宅地等の特例」です。小規模宅地等の特例では、事業用の敷地面積が200㎡以下の場合、評価額が5割となります。つまり1億円と評価される土地が、半分の5000万円と評価されるのです。相続税対策としてアパート経営を始める場合、200㎡(60.5坪)以下の土地にアパートを建てると、小規模宅地等の特例が適用されさらに相続税が低くなるということも覚えておきましょう。

ローンを組むのはメリットか?デメリットか?

物件を購入する、あるいはアパートを建てる際にローンを組む場合は、金利のリスクに備える必要があります。変動金利では、金利が上がれば総返済額がそれに伴って上昇。家賃収入で相続税を貯めるという計画をたてているケースでは、思い描いていた相続税効果につながらないこともあります。ただ相続時にローン残高があると、「債務控除」として相続財産から差し引くことができます。いつ相続するのか、将来の事を見据えるのは難しいですが、知っておいて損はない知識でしょう。また収入が増えることによって、所得税や住民税が増え、不動産を取得したことにより固定資産税が新たに発生します。せっかく相続税対策をしても全体の納税額が増えてしまえば本末転倒です。この辺もよく考えてアパート経営を始める必要があります。

大きなメリットとリスクのバランスが大事?

アパート経営の一番の煩わしさはなんと言っても管理の難しさです。管理会社に依頼すると費用がかかりますし、素人が片手間でできるものでもありません。このほか、10年以上経てば経年劣化により修繕費やメンテナンス費用がかさむほか、空室が長く続くことによって安定的な収入が得られないことも考えられます。さらには物件価格が下落することで、土地の資産価値自体を下げてしまう可能性もあります。安定した家賃収入が得られるという大きなメリットと、これらのリスクのバランスを考慮した上で相続税対策としてのアパート経営を考えてみましょう。決して〝うまいだけの言葉〟に乗せられてはいけません。

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