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住宅取得の贈与税が非課税になる制度の仕組み・メリット・注意点

住宅資金の生前贈与に、贈与税の非課税枠があります。どういった仕組み、いくらまで当てはまるかなどを解説

生前贈与 2015年12月3日 閲覧数:2149

住宅資金の生前贈与に、贈与税の非課税枠があります。どういった仕組み、いくらまで当てはまるかなどを解説するとともに、相続税との関係や注意点をお伝えしていきます。

住宅取得資金の場合、贈与税が非課税になる特例とは?

これから家を建てようとしている方、朗報です!住宅資金を両親や祖父母から贈与税がかからずにもらうことができる制度があります。「住宅取得資金の贈与税の特例」といいます。

どのような場合に当てはまる?

以下の場合に、この制度を活用することができます。

①家を新しく建てる、建てなおす、マンションを購入する、土地を買う、などの場合に、

②親または祖父母から贈与を受ける場合、

③さらには贈与を受ける人のその年の(給与や報酬などの)合計所得金額が2000万円以下であること。

つまりは、年収2000万以下のサラリーマンの方であれば、新しくマンションを購入する際に、親から援助を受ける場合に税金がかからないのです。
(この外に細かい要件がありますが、国税庁HPでご確認ください。)

 

いくらまで非課税になる?

いくら非課税になるかは、いつその物件を取得するか(契約日)と、住宅の内容によって決まります。

1.いつ物件を取得するか

贈与を受けて住宅等を買う場合に、その買った日付(契約日)がいつになるかということです。後のほうになればなるほど、非課税枠が少なくなるのです。平成31年6月以降はなくなってしまいます。

2.どのような住宅か

取得する物件が「良質な住宅用家屋」か「そうでない」かによって決まります。

良質な住宅用家屋とは、省エネの整備が整っていたり、耐震性がきちんとしていたり、高齢者向けバリアフリー設備が整っていたりするような物件のことです。こういった物件は国としても増やしていきたいために非課税枠が多めに設定されています。

3.非課税枠の表

以下の表のように、例えば平成28年(2016)年中に購入する物件については、それが良質な住宅用家屋であれば1200万円まで非課税になるのです。

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間 良質な住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋
~平成27年12月 1,500万円 1,000万円
平成28年1月~平成29年9月 1,200万円 700万円
平成29年10月~平成30年9月 1,000万円 500万円
平成30年10月~平成31年6月 800万円 300万円

(この制度は平成31年6月までの贈与契約において次の金額で税金がかからない非課税限度額となります。そして消費税が10%になりますと、金額がかわります。)

 

住宅取得のためには、贈与税の基礎控除枠をつかった暦年贈与もある

上記「住宅取得資金の贈与税の特例」とは別に毎年110万円までの贈与が非課税になる制度もあります。もともと、贈与税の非課税枠のことを言うのですが、一般的に「暦年課税」とか「暦年贈与」と言われています。この制度を使って住宅取得のための贈与を受けたいと思った場合、年間110万円までなら非課税です。

よって、110万円を超えると贈与税が発生し、その料率は金額に応じて決まります。例えば年間150万円の贈与を受けた場合には、次のようになります。

(150万円-非課税枠110万円)×10%=3万円(贈与税)

この贈与税の税率ですが、祖父母や両親から子や孫などに贈与する場合には通常の贈与税に比べて1~2%程度低くなります。

住宅資金の特例と暦年贈与は、両方使える?

住宅取得資金の贈与税の特例と、暦年贈与はありがたいことに両方使えます。年間110万円の贈与もできるし、さらに加えて最大1500万の贈与もできるので、合計1610万の贈与が非課税になるのです。

1500万円の贈与が終わったあとに、さらに毎年110万円ずつ贈与していってもかまいません。

現金で残っていると相続時に相続税がかかる可能性がありますが、生前に贈与してしまえば税金もおさめなくて済むかもしれません。

住宅資金の特例の当てはまらない例、注意するポイント

外国人や、日本に住所がない人はダメ

贈与する人または贈与を受ける人が日本に住所がないとこの特例の適用は受けられません。ただし、贈与を受ける人が日本国籍を有していて、受贈者又は贈与者がその贈与前5年以内に日本国内に住所を有していたら適用がされます。

店舗にしか使えないような小さい物件や、オフィスのような大きすぎる物件はダメ

居住用の建物については50平方メートル以上240平方メートル以内である必要がありますので、それ以外の場合には適用になりません。50平方メートル以下の場合は居住用ではなく店舗の可能性が高いですし、240平方メートル以上ですと、ちょっとしたビルになりそうですよね。

床面積の2分の1以上が居住用ではない場合にも適用がありません。床面積割合が小さいと店舗などの可能性が高いと思われてしまいます。

ちょっとしたリフォーム程度だと使えない

増改築の費用が100万円未満の場合には適用なりません。多少、高額な増改築を念頭においているようです。

親族が工事業者で、そこに頼むのには使えない

新築、増改築の時ですが、親族に工事の契約を依頼する場合にも適用がありません。そもそもこのような工事契約だと、脱法的に親族への贈与に当たりうることが可能性としてあるからかと思います。

以前に使った場合は、残りの金額のみ利用できる

以前に住宅資金贈与の特例を使った場合にはその分を差し引いて非課税枠を利用することができます。つまり、受贈者が一生に使える枠が上記非課税枠となります。一度1500万円利用してもう一度利用することはできませんのでご注意ください。

住宅資金贈与の特例の手続きの方法

1.どのぐらいの贈与の非課税枠があるか把握しましょう

上記の表を見て、どのぐらいの金額が非課税で受けられるか確認しましょう。

2.贈与契約書を作り、贈与を受けましょう

贈与契約書を作成しておきましょう。

3.贈与の申告をしましょう。

贈与を受けたときから翌年の2月1日~3月15日までに贈与税の申告書を税務署に提出しましょう。

その際に必要となる書類は
・非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書
・申告書の計算明細書
・戸籍謄本
・住民票の写し
・登記事項証明書
・新築や取得の契約書の写しなど一定の書類
です。

まとめ:住宅資金の特例は早めに活用しましょう。

これまで見てきたように、住宅資金の特例は暦年贈与とも併用できますし、メリットが大きいです。しかしながら期限が平成31年6月までなので、早めに活用するほうがいいでしょう。

贈与税、相続税の総合的な対策は税理士に相談しながら行うといいでしょう。

 

 

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