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相続税対策としてのタワーマンション購入について解説

相続税対策 2015年12月4日 閲覧数:424
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平成27年1月1日から改正相続税法が施行され、相続税が増税されました。これを受けて新聞や雑誌等で相続税の節税対策に関する特集がよく見られますが、中でもよく見るのが「タワーマンション節税」というキーワードです。果たしてタワーマンション節税とは一体何なのか、本当に節税効果があるのかを考えてみたいと思います。

不動産の相続税評価額はどのようにして決まるのか

タワーマンションとは

いわゆるタワーマンションとは、既存のマンションに比べて高さが際立っている超高層マンションのことを指します。
高さに関して明確な定義はありませんが、概ね「57メートルを超えるマンション」と考えられることが多いようです。
 

土地付き一戸建ての評価方法は

そのタワーマンションがなぜ節税効果が高いとされているのか、ですが、それを理解するには相続税を決める際に不動産、およびマンションがどのように評価されるのか、を知る必要があります。

まず土地付き一戸建ての場合、土地と建物に分けて評価を行います。
建物は簡単で、固定資産税評価額がそのまま利用されます。
土地は「路線価方式」もしくは「倍率方式」で評価を行います。
「路線価」というのは国税庁が毎年発表している土地評価額で、相続税の評価に使う路線価は「相続税路線価」といいます。
この相続税路線価は、実勢価格の概ね7割から8割程度になるのが一般的です。
 

マンションの敷地の評価方法は

マンションの場合も土地と建物を分けて評価を行うのは同じですが、土地の評価は「路線価×マンションの敷地全体の地積×共有持ち分」となります。

マンションは限られた土地に高い建物を建てて大勢の持ち主が共有しているので、例えば「50分の1」のように1軒ずつ持ち分が定められています。

建物、というか部屋の評価ですが、これは固定資産税評価額と同じです。

このマンションの土地の評価方法がポイントになります。

土地は全体の敷地をマンションの持ち主全体で共有するという考え方なので、相続税評価においては同じ敷地面積であれば一戸建てよりもマンションが有利となり、10戸しかない低層マンションよりも500戸あるタワーマンションの方が有利となるわけです。
 

マンション敷地の評価方法の具体例

実際に例を出して計算してみましょう。(評価額は概算)
 

土地

面積:500平米
路線価:1平米あたり50万円
 

ケース1.一戸建てを建てて1人の所有者が所有した場合

相続税評価額は50万円×500平米=2億5,000万円
 

ケース2.総戸数10戸の低層マンションを建てた場合

マンション一戸あたりの土地の面積は
500平米を10戸で割るので1戸あたりは500平米となります。
相続税評価額は2億5,000万円÷10=2,500万円ずつ
 

ケース3.総戸数500戸のタワーマンションを建てた場合

マンション一戸あたりの土地の面積は
500平米を500戸で割るので1戸あたりは1平米となります。
相続税評価額は2億5,000万円÷500=50万円ずつ


このようなマンションならではの相続税評価額を知った上で、
なぜ「タワーマンションは節税効果が高い」のか、
なぜ「マンションではなくタワーマンションなのか」
を次に解説していきます。 
 

 タワーマンションならではの分譲価格設定

タワーマンションは低層階と中層階、高層階で分譲価格が大きく異なります。

タワーマンションは窓からの眺望が売りになることが多く、高層階は好まれるので高い価格が付けられているのです。
同じタワーマンション内で最も分譲価格が低い部屋と最も分譲価格が高い部屋では4倍から5倍前後の差があることも珍しくありません。

もちろん低中層マンションでも部屋によって分譲価格は異なりますが、タワーマンションほど大きく開くことはありません。

しかしながらこの差はタワーマンションの固定資産税評価額には全く反映されません。

つまり同じタワーマンション内の部屋であれば、5,000万円の部屋も2億円の部屋も相続税評価額は全く同じになります。
これがタワーマンションが節税効果が高いと言われる理由です。  
 

手持ちの現金をいかに現金以外のものに変えるか?が相続税対策のポイント

上手に相続税対策を進める上で考えなくてはいけないことの1つが「手持ちの現金を現金以外のものに変えておくこと」です。
現金は1億円なら1億円、2億円なら2億円と額面通りの評価になります。
 

不動産の実勢価格と相続税評価額には同じではない

しかしこれが1億円の不動産、2億円の不動産となると、先ほどみたように相続税評価の基本となる相続税路線価は実勢価格の7割から8割となります。
つまりこの差額の分がお得になると考えられます(もちろん土地の評価自体が大きく変わってしまえばこの限りではありません)。
 

タワーマンションの高層階はプレミアがつく

さらにタワーマンションの場合、しかも人気の高い高層階の場合は実勢価格や取得金額を大きく下回る評価額になる可能性があります。
つまりそれだけ資産価値を圧縮出来るということになりますので、高い節税効果が期待出来る、というわけです。  
 

タワーマンション節税の今後の行方

今までお伝えしてきたように、タワーマンションは節税に有効です。
これに対して、国税庁はどのように考えているのでしょうか?

平成27年10月29日に記者発表をした際、国税庁は見解を示しています。
その内容は、行き過ぎた節税策を行った場合には国税側が評価額を指定し直すこともありうる、というものです。

つまり、あまりにも露骨にタワーマンション節税を行うと、否認される可能性があります。
さらに、今後の税制改正によってこの節税策が封じられることも考えられますので、注意が必要です。
 

まとめ

東京は2020年の東京オリンピックを控えて街全体が大きく変わろうとしています。
これによって今まで不動産価格が比較的安かった場所が急に高くなったり、あるいはその逆になったりと目が離せない状況が続いています。

相続税対策の一環としてタワーマンションの購入を検討している場合、どの物件を購入したらいいのか、分割で買った方が有利なのか現金で買った方が有利なのか、節税策として本当に大丈夫なのかなどの判断は素人には難しい場合もあります。
不安な場合は不動産会社に所属していないファイナンシャル・プランナーや税理士などに相談することをお勧めします。    
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