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老後資金を豊かにするリバースモーゲージとは?

土地活用・賃貸経営 2016年5月6日 閲覧数:216

近年年金支給額が減少するなど、年金を受け取っている世代にとっては生活費などの老後資金について、非常に「苦慮」されていると思います。

そんな中、「リバースモーゲージ」という制度が注目されてきました。特に大手都市銀行では競争が増して取り組んでいるようですが、一体どのような制度なのでしょうか。また、老後世代にとってどのようなメリットとデメリットをもたらすのでしょうか。

今回は「リバースモーゲージ」について解説していきたいと思います。

自宅を担保にお金を借りる?「リバースモーゲージローン」とは?

近年注目されている老後資金の捻出策として注目されているのが、「リバースモーゲージローン」になります。これは、「契約者が住んでいる自宅を担保」に銀行からお金を借りることができるという制度です。

一般的に60歳以上で退職をしてしまうと、これまでの貯蓄と退職金、そして年金受給以外に収入源がないことになりますよね。近年日本の平均寿命が80歳を遥かに超えてきており、年金だけではゆとりのある生活が難しくなってきているのが事実です。

核家族化が進んでいることから、老人ホームやグループホームなど、自身の面倒を家族以外が見てくれるサービスも増えていますが、利用しようとすると比較的大きな金額が必要になります。また年齢的に自身の子供が結婚であったり出産を迎えたりすると、「あれこれ出費しないといけない」という事態になってしまいます。

実際のところ、「老後破産」している家庭は、高齢者のみの家庭の4割を超えてくるとも言われております。

そんな事態を打開する策として、「自宅を担保にお金を借りられる」リバースモーゲージ制度が活発的に利用されてきました。

リバースモーゲージ制度の詳細は?歴史は?

リバースモーゲージの仕組み

まず「自宅など担保となる資産」を評価し、貸出限度額を設定します。その限度額以内であれば一括もしくは年金の形で銀行より融資を受けることができます。そして契約満期時には「利息含め全額返済」もしくは「担保資産の売却」によって返済を行うという仕組みになります。

一般的に「金融資産が乏しいが自宅を持っている方」「年金だけでは生活できない高齢者」に向いている制度であると言われております。資金の捻出が難しいが自宅は持っているという方に対する救済措置のような制度であると言えましょう。借りた資金については、使用用途については特別制限を定めていないケースが多く、「フリーカードローン」のような仕組みとも似ているところがあります。

リバースモゲージの歴史

日本では1981年に東京の「自治体」が不動産担保をした上で、直接貸し出したことが始まりと言われております。いわゆる「返済の見込みがたっているのでお金を貸します」という生活保護のような意味合いで制度が使われていました。この制度は、現在では「不動産担保型生活資金」という制度として存在しています。

また初めにも述べましたが、民間の金融機関もこの制度に積極的に取り組んでおります。特に大手都市銀行や目立ったところですと、「東京スター銀行」などで積極的に案内をしているようです。最近では住宅販売会社が初めからこの制度を活用した住宅販売を行っているところもあります。

リバースモーゲージのメリット・デメリットは?

それではこの制度のメリット・デメリットを見ていきましょう。以下にそれぞれ載せていきます。

メリット

収入がなくてもお金を借りられる

・子供がいない場合、自身の死後自宅を売却処分することができる

・限度額範囲内であればいくらでも借りることができる

・自身が生きている間は自宅に生活できる

メリットに関しては、「自宅を相続させるつもりがない」もしくは「子供や配偶者がいない」方々にとって良い制度なのかもしれませんね。お金はあくまでも「自宅が担保」になっているため、あまり返済について気にする必要がないと言えましょう。いざという時は「自宅を売却」することで返済することができるからです。

また子供が遠方に生活拠点を置いているという高齢者にも向いていると言えましょう。自宅を担保にお金を借りても「自宅にて生活」することができるということも魅力と言えましょう。

デメリット

・満期以上に長生きすると返済か自宅売却を迫られ、家屋に居住できなくなる

・自宅の評価額分お金を借りれるわけではなく、融資額は多くない

変動金利が多い為、金利変動に影響する

・返済が一般的に自宅売却になるため、不動産は相続できなくなる可能性が高い

デメリットに関しては、満期以上に長生きをしてしまうと「返済」を迫られてしまうため、仮に20年の契約で60歳から借りた場合、80歳過ぎてもご健在であったとすれば借りた金額と利息分を返済しなければなりません。もちろん収入がないためこの制度を利用している方が多いわけで、より困窮な生活になる可能性があります。

また、返済期間まで長いため、銀行はリスクを金利に転化しております。一般的に変動金利を用いておりますが、その金利も他のローンに比べても高いと言われておりますので、今は良くても将来的に厳しくなる可能性が否定できないという点がデメリットと言えましょう。

さらに、リバースモーゲージの融資限度額ですが、例えば、三菱東京UFJ銀行では、評価額の半額か1500万円のどちらか低い方となっており、どのようにしても1500万円以上の融資を受けることはできません。そもそも、自宅の評価額が低く見積もられるようだと、融資額もそんなに多く受けられないともなりかねません。

※なお、西武信用金庫では不動産の価値が高い場合に融資限度額が1億円まで認められる場合があります。

リバースモーゲージのまとめ。手続き相談は銀行窓口で

このようにメリットとデメリットがある「リバースモーゲージ」ですが、基本的には「考え方」の問題であると言えましょう。

相続するつもりがなく、自身の生活を謳歌したいと考えている方には合っている制度でしょうし、リスクが大きいと捉える方は制度を利用せず、自宅を売却してしまうほうが良いのではないかと思います。いずれにせよこのような制度があることを理解しておくことは重要です。

仮にこの制度を利用する場合は、最寄りの銀行か大手都市銀行などで相談をして頂き、担保の評価を依頼してください。手続きの際に事務手数料が数万円かかるところがありますが、金融機関によって異なりますので、各々ご確認の上利用してください。

前もって老後対策をとっておくことに越したことはありません。老後の資金が心配な方は一度検討してみては如何でしょうか。

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