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セカンドハウスローンをお得に組むための3つのポイント

土地活用・賃貸経営 2016年5月16日 閲覧数:329

「セカンドハウス」として不動産を購入される方が増えてきています。

その場合の購入資金は自己資金ですか?それとも借入(ローン)ですか?

この記事では、ローンで購入を検討されている方にセカンドハウスをローンで購入する際にお得になる情報をご紹介します。

セカンドハウスとは

単身赴任や仕事場が遠いことによる仕事場の近くでの生活拠点を持つ場合、独身の子供のための住居を買う場合、少し贅沢な場合だと、老後の田舎暮らしをするため、などといった理由で主となる住居以外のもう一つの住居のことをセカンドハウスと言います。

セカンドハウスと聞くとついリゾート地の別荘などをイメージしてしまうかと思いますが、税法上では別荘とセカンドハウスは別物として取り扱われています。税法上では、あくまで生活のために必要な2つめの住居のことをセカンドハウスと言っていて、贅沢ものである別荘とは分けて考えられています、税法上のセカンドハウスとして認めらる場合には、不動産取得税や固定資産税などで、一般の住宅と同じように税額控除などの優遇を受けることができます。

ただし、住宅ローン控除については、主たる住居用の不動産にのみ適用されるものであるため受けることができません。

セカンドハウスローンについて

セカンドハウスを購入するときにローンを組む際には、セカンドハウスローンというものがあります。一般的な住宅ローンに比べると金利は高くなっていますが、フリーローンなどよりは低く設定されています。(2016年5月時点で3%~5%ぐらい

税法上、セカンドハウスは生活に必要な2つ目の住居となっていますが、民間の金融機関が扱っているセカンドハウスローンでは、税法上は贅沢品として取り扱われている別荘などの購入にも使えるところがあるようです。

ただし、自分もしくは家族が住む住居という条件があるので、投資目的の賃貸物件などには使えません。その時は、投資用のローンやフリーローンなどを使うことになります。

セカンドハウスローンは複利計算

金利には単利と複利という2つタイプがあります。単利は、借入元本に対して何%で計算されるだけなのですが、複利は単利で計算した利息を次に計算する時には借入元本に組み込んだ上で何%で計算されますので、当然同じ利率であった場合には複利の方が利息の総支払額は大きくなります。

セカンドハウスローンは、住宅ローンと同じで一般的には複利で計算されることになります。ですので、住宅ローンの繰上返済の時には期間短縮型で返済したほうが借入元本と利息を含めた総支払額が減るのと同じように、できる限り期間を短くしたほうのが、総支払額を減らすことができます。

つまり、月々の生活費などに支障がなければ、1年でも早く返済を終わらせるように、月々の返済額を多くして返済期間を短くした方のが、利息の支払総額を減らすことができます。

 

セカンドハウスローンではなくフラット35を使う

セカンドハウスローンを使う上で、通常の住宅ローン金利と比較して3倍~5倍はある金利が気になります。

そこでおすすめなのが、フラット35を利用するということです。

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して行っている全期間で固定金利の住宅ローンのことで、言ってしまえば、国が住宅購入をしやすいように支援しているものです。

フラット35では、セカンドハウス用としての金利が適用されるといったことがなく、通常の住宅ローンを組むのと同じ条件でローンを組むことができます。

普通のセカンドハウスローンのように年3%~5%の高い金利を支払うこともありませんし、対象となる住宅、融資額、融資期間等の融資の条件も通常の住宅ローンと同じとなっています。

ただ、金融機関によっては取り扱っていないところもあるということなので注意が必要です。

セカンドハウスに使える住宅ローンを取り扱っている金融機関は、「楽天銀行」「住信SBIネット銀行」「りそな銀行」「みずほ銀行」などがあります。

 

ローンと資産運用を組み合わせる

ローンについて、次のようなお考えをお持ちでしょうか?

『借入は良くないことなので、私は自己資金もあるし、ローンを使わないで購入した方が良いのでは』

『金利の支払いが気になるので月々の返済額をできる限り大きくして早く返済が終わるようにしたい』

要するに、借入はなるべくしない、借入をしても頭金を多くする、返済期間は短い方が良い。と考え方です。

ですが、自分で資産運用ができる場合には逆に、頭金はなるべく少なくし、返済期間はできるだけ長くとって月々の返済額を少なくした方がお得になることもあります。

具体例で説明すると

少し極端かもしれませんが、仮に1,000万円の自己資金があり、年7%で運用できれば年間の運用収入は70万円(月々約6万円)になります。

ローンを金利1%で1,000万円借りて35年間支払うことを考えると、利息を含めた月々の返済額は約3万円です。

つまり、月々のローンの返済3万円を運用で得られる利益(月々約6万円)から支払ってもまだ手元に利益が残る計算になります。

ローンを使わずに1,000万円の自己資金でセカンドハウスを購入してしまっていたら、こういうことはできなくなります。

 

セカンドハウスローンと団信(団体信用生命保険)

セカンドハウスを使う理由が世帯主の単身赴任などの場合では、団信に加入することで世帯主が加入している生命保険の見直しにつながる場合もあります。

セカンドハウスローンを組む時には団体信用生命保険、通称「団信」(だんしん)に加入することになるかと思います。団信とは、ローンの借主が死亡した場合などにローンの残高を代わりに返済してくれるという生命保険です。

団体信用生命保険に加入していれば、ローンの借主である世帯主に万が一のことがあった時、ローンがなくなり、セカンドハウスとして購入した不動産が財産として残ることになります。

もしセカンドハウスを使う目的が、世帯主のためなどであった場合、手元に残った不動産は使い道がなくなるわけですが、賃貸物件として人に貸すことができれば、家賃収入を残された遺族の生活費の補てんに使うこともできるため、現在加入している生命保険の保障額を減らすことにもつながります。

 

セカンドハウスローンをお得に組むポイントのまとめ

ローンの使い方をご紹介してきました。ポイントは3つにまとめられます。

ポイント1 セカンドハウスローンを検討するのであれば、フラット35を利用すること。

ポイント2 ローンと資産運用を組み合わせて使うことを考える。

ポイント3 団体信用生命保険を活用する。

実際にローンを組むときには金融機関、物件を紹介してくれた不動産会社、ファイナンシャルプランナーの方など専門家にもアドバイスをもらいながら検討を進めることをお勧めいたします。

 

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