現在住んでいる古くなった家を取り壊し新しく家を建て替える際に、頭を悩ますのが建て替え費用です。
建て替え費用はどのような項目に分かれていて、どの費用が一番大きいのでしょうか。
また、建て替え費用をコストダウンするにはどのような点に気をつければいいのでしょうか。
建て替え費用の項目
そもそも家を建て替える際に、どんな費用がかかるのでしょうか。現在の家が立っている土地そのものに問題がないことを前提に、費用の内訳をリストアップしてみましょう。
- 1. 解体費用
- 2. 本体工事
- 3. 本体以外の工事（庭や駐車場などの工事）
- 4. 登記費用などを含む諸経費
- 5. 住宅ローン
地下室やエレベーターなどの特別な設備を希望すると、追加で費用が掛かります。
解体費用
古い家を取り壊す解体費用が発生します。
木造であれば坪当り1.8万円～4.0万円、鉄骨造の住宅ならば2.5万円～4.5万円（坪当り）、鉄筋コンクリート造であれば2.5万円～6.5万円（坪当り）が、解体費用の相場と言われています。
住宅建築を請け負うハウスメーカーや施工業者で紹介してくれる解体業者にお願いするのが一般的な方法です。
また、紹介された解体費用の見積費用が高いと感じたら、インターネットで解体業者の一括見積サイトを使って調べてみましょう。
調べた結果に基づいて、ハウスメーカー等が提示した見積価格から少しだけお値引きをお願いしてみましょう。
本体工事の費用
建て替え費用のうち、最も大きな割合を占めるのは本体工事の費用です。本体工事の費用は、建築の工法、つまり、家の建て方により費用が大きく異なります。
木造の従来工法（坪単価30万円～75万円）
木造の従来工法は、最も日本で一般的な工法です。
平成12年の建築基準の改訂に従い、接合部分を金具に補強することで耐震性能を向上させることになりました。
一番大きな利点は、本体工事の費用を安くできることです。
檜などの高級木材を使うと、木造の従来工法でも坪単価が高くなります。
また、坪単価が安い場合は、インターホン等の住宅設備がオプションになっていたりします。
実際に建てられた住宅の品質は、施工業者の能力に大きく依存します。
ツーバイフォー工法 （坪単価50万円～90万円）
木造のツーバイフォー工法による住宅は、工場でプレビルドされた木材を組み立てるため、施工業者の能力により住宅性能が左右されにくいと言われています。
木造の従来工法より、耐震性にすぐれ広い間取りを取ることが可能です。坪単価は木造の従来工法よりも少し高くなります。
構造上、増改築の自由度が少ない工法ですので、リフォームの場合は施工業者かその関連会社に依頼することが一般的です。そのため、増改築の費用は高くなることが想定されます。
鉄骨工法と鉄筋コンクリート工法（坪単価60万円～100万円）
鉄骨工法と鉄筋コンクリート工法は、耐震性と耐火性に優れている工法です。
広い空間が取れる工法なのですが、建物の重量が重くなるため、地盤調査及び地盤改良工事の必要が出てくる場合があります。
また、これらの工法による建物の本体工事は、その他の工法による工事より高くなります。
本体以外の工事
駐車場、庭、門や塀などの工事に要する費用ですが、上述の本体価格に比べたら、建て替え費用に占める割合は高くありません。
コストダウンするならば、発生するメンテナンス費用が少なくなるように工夫すべきです。
例えば、庭に池を作ると水を循環させなければならず、降雪地帯ならば庭に木を植えると雪囲いをする必要があり、建築後のメンテナンス費用が発生します。
登記費用等の諸経費 （物件価格の7～8％）
住宅を解体する時も建築した時も、住宅登記を含む書類作成及び役所へ届け出をしなければなりません。
間違いがあっては許されない作業ですので、専門家へ依頼するのが一般的です。
専門家への報酬が常識的な範囲であれば、無理にコストダウンをする必要はないでしょう。
厳密には建て替え費用ではありませんが、12月末までに建物が完成し引き渡しを受けると、1月1日の所有者に課せられる固定資産税を払わなければなりません。
つまり、法律的には1月初旬に住宅の引き渡しを受ければ固定資産税の支払いを約1年先延ばしにすることができるので、結果として、固定資産税を減らすコストダウンになります。
住宅ローン
住宅ローンを借りる時は、安い金利で借りる、将来の税金を減らす、加えて、月々の住宅ローン返済を減らす方法を戦略的に考えましょう。
安い金利でで住宅ローンを借りる
最近、競争激化のため、ネット銀行を始め金融機関の住宅ローンの金利がとても安くなっています。
今までのお付き合いもあるかと思いますが、住宅の建て替えは大きな買い物ですので、とにかく金利の安い金融機関を使うべきです。
当然ですが、頭金を多額にすることで、支払う利息の総額は少なくすることができます
住宅ローン減税
住宅ローン減税は、10年間にわたり、住宅ローンの残高の1％が最高で40万円戻ってくる制度です。
実際の借入金額と夫婦それぞれの年収に影響されますが、夫婦共働きであれば、夫婦二人それぞれで住宅ローンを組んだ方が還付される税額が多いことがあります。
住宅ローンを借りる金融機関に相談をしましょう。
月々の返済額の削減
住宅ローンの月々の返済額を削減しやすくするために、可能であれば、ローンの口数をできるだけ多くすることをお勧めします。
例えば、3000万円を借り入れるのであれば、999万円の住宅ローンを3本作りましょう。
999万円の住宅ローンにすると契約書に貼る収入印紙の金額が1万円安くなります。
また、3本のうち特定の住宅ローンのみを対象に繰上返済をして完済すれば、月々の住宅ローンの返済合計額も減らすことができます。
まとめ
建て替え費用は、解体費用、本体工事費、本体以外の工事費、登記費用等を含む諸経費及び住宅ローンに分類できます。
このうち、最も大きい割合を占めるのが本体工事費で、その費用は建物の建て方もより左右されます。
本体以外の工事費を節約するためには、シンプルな庭、駐車場、門や塀にし、将来のメインテナンス費用を節約できるよることです。
加えて、住宅ローンは、金利、税金の還付及び月々の支払いの負担を軽くできるように、戦略的に考えましょう。
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