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自宅用マンションを賃貸に出す・売却するときの注意点・メリットとデメリットのまとめ

自宅用に買ったマンションを人に貸して賃料収入を得る際の注意点。自宅用マンションを売却する際の注意点。

土地活用・賃貸経営 自宅マンション,賃貸,売却,注意点,メリット,デメリット 2016年5月23日 閲覧数:431

人生の最大のお買い物の一つにマイホームがありますね。郊外の一戸建てや通勤に便利な都心のマンション。これからの新しい生活に夢を膨らませてこうにゅうされることと思います。

例えば、結婚し子供ができてそろそろ広いお部屋住み替えたいと考えます。そして、新居にとマンションを購入します。その多く方はサラリーマンですね。サラリーマンと言えば転勤がつきものです。何故か、マンションを購入すると近々転勤の辞令が、何てことがよくあるジンクスです。

このような際、どうしても、自宅マンションを離れなければならない場合、そのまましておける方は中々いません。多くの方々は、自宅マンショを「賃貸」とするか「売却」とするかのどちらかを選択することになるでしょう。

ここでは、自宅用に購入したマンションを人に貸して賃料収入を得る際の注意点、自宅用マンションを売却する際の注意点を解説します。あわせて、賃貸と売却を比較してそれぞれのメリットとデメリットを解説します。

賃貸の場合の注意点

賃貸契約の結び方

転勤などにより一度自宅マンションを離れることになります。将来元の自宅マンションに戻ることができる場合や結局戻ることができなく売却せざるを得ない場合があります。何にしても、賃貸として貸した物件がすぐに戻ることがないのです。

 賃貸は賃貸契約に基づき、貸し主と借り主の間で居住に関する契約が結ばれています。簡単に貸し主の都合で借り主を退去させることは法律上できないとされています。このため、自分が戻って住むあるいは売却するにしても借り主に合法的に退去してもらう必要があります。

 このような場合には、「定期借家契約」として契約するようにします。この契約は、一般の借家契約と異なり、予め賃貸期間の期限が定められた契約です。このため、期限をもって借り主は退去することになります。勿論、一般の借家契約を結ぶことはできます。その際は、借り主に退去する期限を事前に伝えておく必要がポイントです。

家賃収入の扱い

 家賃収入は、税法上、不動産所得となります。このため、毎年確定申告をして税金を納めます。ここで、注意したいのが経費です。一年間に得られた不動産所得よりそれを維持管理に必要な経費を必ず計上して控除してもらいましょう。

 経費としては、固定資産税(+都市計画税)、損害保険料、減価償却費、修繕費、火災保険料、賃貸経営開始後の借入金(住宅ローン)の利子、入居者募集や管理などで生じた旅費、不動産会社や入居者との連絡で発生した通信費、不動産会社に支払う管理委託費、貸主負担がある場合の水道光熱費などがあります。シッカリと収支管理をすることがポイントです。

税法優遇

 自宅用に購入したマンションの住宅ローンについて、住宅ローン減税が適用されているはずです。但し、この住宅ローン減税は、居住用に限られます。よって、賃貸にして不動産収入を得ることになるとこの優遇が受けられません。

売却の場合の注意点

売却のタイミング

 マンション売却する場合、多くの方が、「急いで」売りたいと思っていることでしょう。急いで売りたいという気持は良くわかります、しかし、あまり急ぎ過ぎすぎると、大損をしてしまう可能性があります。

他の同等の中古マンション物件よりも魅力的に購入してもらえるように、「多額の値引き」をして販売する可能性が高くなります。マンションの人気や条件によっては、数百万円以上も安く売らなければならないこともあり得ます。その時の相場や条件を見定めることがポイントです。

不動産業者の選定

マンションを売却する際には、不動産業者に売却手続きをお願いする必要があります。

基本的には、どの不動産業者に任せても手続きができます。しかし、不動産業者の選定についてはかなり慎重に行うようにしましょう。

不動産業者の選定には、安すぎない値段で短期間に売却することをサポートしてくれる、転勤によるマンション売却手続き事例が豊富にある、マンションのある地域のマンション市場に精通しているなどあります。また、マンションの売却金額は業者の販売や営業力によって、数百万円以上異なることは良くあります。必ず複数社(少なくとも3社以上)の不動産業者にマンションの売却値段の査定依頼を行うようするのがポイントです。

賃貸と売却のメリット・デメリット

賃貸のメリット

家賃収入でローン返済がまかなえ、かつ単月収支が黒字になりやすい

低金利下で購入したマンションは、平均的な家賃マンションよりローン返済額が低いケースが多数です。つまり「賃料-毎月の住宅ローン支払額」が黒字になりやすい可能性がある。

不動産収入のうち経費として落とせる費用が発生し、所得控除の対象となる

賃貸収入は不動産収入として申告すると、住宅ローン金利、固定資産税、管理費、修繕積立金、減価償却、改装費用などが経費として計上でき所得控除の対象とすることができます。

賃貸のデメリット

空室100%のリスク

マンションを貸すことになれば、自分は別の住まいに移るわけです。借り手がすぐに見つかればいいですが、空室の間は自分の住む家の住宅費に加えて、空室マンションの住宅ローンの負担もしなければなりません。

修繕(改修)費用がかかる

入居者が入れ替わるたびに、壁紙の張替えやハウスクリーニングなどの修繕費用が発生しますし、入居者に責任のない設備の故障はマンションオーナーが改修することになります。経費として計上することはできますが、経年劣化があるため、毎年ある程度修繕費として余剰資金を用意しておく必要があります。

買い替えを自由にできない

住宅ローンの残債がある場合、住み替えのために新しく家を買いたいと思っても、重複してローンを組むことは難しいです

 売却のメリット

売却代金を得られる

マンションの売却にて現金が得られます。その多くは住宅ローンの返済に充てられます。購入時よりも高く売却できれば得することになります。

将来の下落リスクを回避

バブル期のように地価が上昇し転売で儲かるような時代は終わりました。少なくとも、マンションのように建物は、経年劣化に伴って資産価値が下がります。少しでも資産価値が高いときに売却しておくことも考えられます。

売却のデメリット

 

売却先が決まらず、二重ローンを払わなければならない可能性もある

マンションを売り物件として出しても、なかなか、購入者が現れない場合は、そのマンションの他に、新しく購入したマンションとの2つのローンが発生することがあります。これが長期間続くと家計に大きく影響します。

地価が上昇中の場合、損する可能性がある

都心に近く利便性のよい場所や再開発が近々行われるような場所では、将来、地価が上昇する可能性があります。その場合、売却してしまったマンション価値が上がることがあります。その際、売却額が当時の額より高いため売却損となります。

おわりに

如何でしたか。住宅ローンを完済しているや相続したマンションという場合でも、空室リスクや改修費の負担を考えると、原則として「使わないマンションは売却する方がリスクが低い」と言えそうです。

ただし、個々人の状況に応じてケース・バイ・ケースとなります。賃貸か売却かを迷っている方は、一度、不動産屋に相談されると良いでしょう。

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