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必見!損をしない中古マンションの買い方

土地活用・賃貸経営 2016年5月24日 閲覧数:109

皆さんがマンションを購入しようと思い立った際、まずは新築にするか、中古にするかを悩まれることでしょう。

「新築マンションは綺麗で、設備も最新のものが用意されているけれど、お値段もそれなりに高いよな…」。

「中古マンションはくたびれた感じで、設備も一昔前のものだけれど、お値段がそれなりに安くなるから、そこは魅力だよな。」

漠然と、このように考えて中古マンションを選択される方も多いのではないでしょうか。

そこで、この記事では中古マンションのメリット・デメリットについて、整理します

そうすれば、本当に自分に中古マンションが合っているのか、購入するべきなのかが自ずと見えてくるものです。

中古マンションを購入するメリット

まずは、中古マンションを購入するメリットから整理します。

おおよそ、以下9ポイントは確実なところです。

  • 新築マンションに比べ、価格設定が割安であること(一等地物件の例外もある)
  • 実際の物件を現状のまま内見できること(新築マンションは完成前販売が多い)
  • 新築マンションに比べ、市場に流通する物件数が豊富であること(エリア内に選択肢が多い)
  • 新築マンションに比べ、いわゆる一等地に存在する物件も多いこと(駅近物件、高級住宅地の物件など)
  • 予めマンションの管理レベルを把握できること(資産価値を維持するためには適切な管理が大切)
  • 予めマンションの住民層を把握でき、隣戸の様子も判ること(ご近所トラブルのリスクを減らせる)
  • 新築マンションより割安なので、浮いた予算をリノベーション工事に回せること(間取り変更や最新設備への入れ替え、壁紙やフローリングの張替え、水回りの更新など)
  • 新築マンションに比べ、売買契約から入居までの期間が短くて済むこと
  • 値引き交渉が可能であること(売り手も値引き交渉をされる前提で値付けをしているケースが多い)

中古マンションを購入するデメリット

次に、中古マンションを買う際のデメリットについて、整理してみます。

以下9ポイントに、ほぼ網羅されます。

  • 情報が少なく、買い手や仲介業者がまめに情報収集しなければならないこと(中古マンションはオンリーワン物件)
  • 基本的に不動産業者に仲介手数料を支払うため、新築マンションよりも諸費用が嵩むこと(新築マンションは売主企業からの購入)
  • 住宅ローンを組む場合の金利など借入条件が、新築マンションと比べて厳しいこと(新築マンションの方が法定耐用年数が47年間と長く、資産価値が高い)
  • 築年数や耐震基準などで、住宅ローンの優遇税制が使えない物件もあること
  • 1981年6月から新耐震基準が施行されており、それ以前の築古物件では新耐震基準を満たしていないこと(耐震補強工事がされている物件もある)
  • 住宅設備が陳腐化している物件が多いこと(更新している物件もある)
  • 構造上、高速ネット回線を敷設できない物件があること(敷設可能な場合も多くある)
  • 築年数や購入者の年齢によっては、終の棲家として住み続けるのに不安があること(高齢になってから大規模修繕工事や建替えがある場合、マンション管理組合での議論や、追加コストの負担に対応できないこともあり得る)
  • 人気エリアや、今後新築マンション建設が不可能なエリアでは、新築マンションよりも割高な販売価格になる場合があること(都心部の高級住宅街に存在する物件など)

中古マンション購入に向いている方とは

このように中古マンション購入のメリット・デメリットについて、改めて整理してみますと、最終的に中古マンションの購入に向いているか否かは、その購入者の性格・価値観次第ではないか、と言うことができます。

中古マンションを購入する場合、まず最初のステップとして、信頼できる不動産業者(仲介業者)を見付けることから始める方が多いものです。

中古マンションは、大手デベロッパーが開発する新築マンションにのように、メディアで大きく宣伝されることもなく、人口に膾炙することも少ないため、待ちの姿勢では情報はなかなか入って来ません。

もちろん、体裁の良いパンフレットやモデルルームが用意されることもありません。

中古マンションのサイトなどをこまめにチェックしたり、信用できそうな不動産業者に物件情報を集めてもらったりしながら、限られた情報の中から自分と家族にマッチした1戸を見付け出さねばなりません。

その上、実際の売買価格に関しても、売り手側、買い手側双方の不動産業者同士の丁々発止の攻防により、百万円単位の値動きは普通にあります。

また、不動産業者のみならず、買い手自身もお目当ての中古マンションがあるエリアの相場観や、将来性を見通す目を持っていないと、思わず割高な買い物をしてしまう羽目にもなります

不動産業者は、とにかく売ってしまえば、仲介手数料という利益は確保できるので、早く売買契約を締結させようとするものだからです。

つまり、ある程度の交渉能力や、ビジネス志向を持っている方が、納得のゆく中古マンションを購入できることになり、ソンをしない買い物ができることになります。

逆に言えば、何でも任せたい不動産初心者タイプの方や、じっくり情報収集や検討する時間がない方、ビジネス志向が全くない方は、新築マンションの購入が向いている、と言うことができるでしょう。

コダワリが強い方こそ中古マンション購入に向く

こうして見てくると、中古マンションの購入はリスキーだ、面倒臭い、と感じる方も多いかも知れません。

それでも、お目当ての物件や、周辺エリアの相場などをチェックする工数を苦にしない方であれば、中古マンション探しはとても楽しいものです。

そして、中古マンション購入の一番の醍醐味は、何と言ってもリノベーションにあります。

いわゆるプチリフォームのレベルならば、100万円前後から可能です。

スケルトンにしたり、水回りを更新したりまで入れると、1000万円超のコストもあり得ますが、間取りをお気に入りにプランニングする工程が実に楽しい、と言われる方も多いものです。

コダワリのフローリングや壁材で、正に自分の城を造り上げるような達成感は、決して新築マンションでは味わえない贅沢な道楽でもあるのです。

まとめ

このページでは中古マンションを買うことのメリット・デメリットと中古マンション購入に向く人についてお伝えしてきました。

自分の住む我が家の事なので自分のこだわりをどこまで貫くかと相談しながらじっくり検討してみてください。

 

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