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お得!住宅ローン減税を活用するための控除の計算方法まとめ

「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる減税措置のことを「住宅ローン」控除と呼んでいます。 この記事では、住宅ローン控除を受けるための条件、控除額の計算方法についてお伝えします。

マネー 2016年5月26日 閲覧数:110

住宅ローン控除とは

日本では、住宅ローンに対して減税措置をとることで住宅の購入を促しています。住宅は人生でも一番高い買いものと言われているように、住宅の購入が増えれば、それだけ動くお金も大きくなるため日本経済に与える影響も大きくなります。そのため、お金が動きにくくなる不景気の時期には減税幅が大きくなるなど住宅ローン控除が拡充される傾向にあります。

住宅ローン控除は借り入れした住宅ローンの年末時点の残高に対して何%という率で減税されます。そして確定申告年末調整所得税が還付されたり、来年支払う住民税が減ったりします。


一度住宅ローンを借りれば、借りたその年だけでなく数年にわたってこの住宅ローン控除を受けることができます。
また、新築や中古物件の購入だけではなく、一定の要件を満たす必要がありますが、リフォームをした場合にも住宅ローン控除を受けることができます。
 

住宅ローン控除を受けるためには

住宅ローンを受けるためには、購入する物件、住宅ローンの要件、そして確定申告などが必要となります。

1.物件

新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。つまり、事務所などビジネス用ではなく、住居用として使用するものに限るということです。

2.借入

借入期間が10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務。

勤務先からの借入も対象となるが、無利子であったり、利率が1%に満たない場合には対象外となります。また、親など親族や知人からの借入は対象外です。

3.確定申告

給与所得者の場合は、控除を受けようとする最初の年に確定申告書を税務署に提出する必要があります。ただし、一度確定申告をすれば、翌年からは年末調整で控除を受けることができます。

4.その他

・新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

・住宅借入金等特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

・居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

 

いろいろと細かい要件がありますが、通常の住宅を購入し、銀行など民間の金融機関からの借り入れであれば、ほぼ該当してくると考えてよいと思います。

 

住宅ローン控除の控除額の計算

現在適用されている控除期間及び控除額(平成26年4月1日~平成31年6月30日)

  • 期間 10年
  • 控除額 年末残高の1%
  • 控除限度額 40万円 (認定長期優良住宅に該当する場合には50万円)

 

住宅ローンの控除額は、年末の借入残高に1%をかけたものとなります。つまり、住宅ローンの年末の残高が計算できれば住宅ローンの控除額も計算できることになります。

 

事例で計算

例)借入額3,600万円 金利1% 30年返済

元金均等返済の場合

  • 月々の元金返済額 36,000,000円÷(30年×12か月)=100,000円
  • 年末残高 36,000,000円(前年末残高)-(10万円×12か月)=34,800,000円
  • 住宅ローン控除額 34,800,000円×1%=348,000円<40万円   348,000円

 

元利均等返済の場合

住宅ローンは複利で計算されているため、元本の返済額を計算するためには複雑な計算が必要になります。そのため住宅ローンのシミュレーションのサイトなどから計算することをお勧めします。

実際の金額は、銀行などから住宅ローンの借入残高証明書が送られてきますので、必ずこの資料を用意するようにしましょう。

  • 年末残高 35,138,873円(シミュレーションサイトより)
  • 住宅ローン控除額 35,138,873×1%=351,388円<40万円
  • 351,300円(百円未満切り捨て)

 

住宅ローン控除の注意点

そもそもの税金が控除額より小さい場合

住宅ローンの控除は、所得税の税額控除となります。なので、そもそもの所得税の額がここで計算した結果よりも少ないときには、納める予定の所得税額が控除できる限度額になります。

所得税だけで控除しきれなかったときには、控除できなかった残額を翌年に収める住民税の納税額から控除されます。その時の手続きは、確定申告や年末調整を行えば、自動的に市区町村の方で計算されるため、特別な手続き等はありません

住宅ローン額が購入金額より大きい場合

年末の住宅ローンの借入残高が、仮に「住宅の取得等の対価の額又は費用の額」よりも大きいときには、年末残高ではなく、「住宅の取得等の対価の額又は費用の額」を基に計算することになります。取得対価の額には、その家屋と一体として取得した当該家屋の電気設備、給排水設備、衛生設備及びガス設備等の附属設備などが含まれます。

夫婦連帯での住宅ローンの場合

また、住宅ローンが連帯債務の場合には、持ち分割合で計算することになります。たとえば、共働きの夫婦が連帯債務で住宅ローンを組んだ場合には、仮に夫の口座から住宅ローンを返済していたとしても、夫婦別々で住宅ローン控除を受けることになります。もし、妻が仕事をやめて収入がなくなった場合、本来受けられるはずだった住宅ローン控除額が受けられなくなる可能性もあるので、注意が必要です。

 

まとめ

住宅ローン控除についてのポイントは以下の3つです。これを念頭において、住宅ローン控除をお得に活用しましょう。

・住宅ローン控除は、自分が居住するための住宅を取得するために借入した住宅ローンに対して減税が受けられる制度です。

・住宅ローン控除を受けるためには、いくつか要件があるため、要件を満たすような物件やローンを検討する必要があります。

・住宅ローン控除額を計算するにあたって、元利均等返済を選択している場合の年末の借入残高は、自分で計算するには大変難しいため、ローンのシミュレーションサイトなどを活用する。

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