トラブル回避に知っておきたい、不動産売却の２つの契約

不動産売却にあたっての２つの契約

土地やマンションなどの建物を売却したい場合、どういった契約が必要になるでしょうか。

また、それらの契約においてトラブル回避のために必要な点はどういったものなのでしょうか。

不動産は金額が大きいため、間違いなどがあった場合の損失がとても大きなものになります。

今回は、そういった損失を回避する意味でも、不動産売却にあたって一般的な２つの契約について説明していきます。

まず、不動産売却をしたい方であっても、自分で買主を見つけることができる人は珍しいでしょう。

その場合、一般的には不動産会社などに不動産の売却の「仲介」を依頼する必要があります。この場合の売却を仲介してもらう契約を「媒介契約」といいます。

そして、媒介契約などを通じて不動産の買主が決まった場合、その買主と不動産売却に関する「売買契約」を締結することになります。

一般の方が不動産売却を行うにあたっては、これら二つの契約を締結するのが通常です。

適したものを選択する必要あり！媒介契約について

媒介契約は、宅地建物取引業法に基づき、仲介業者である不動産業者・宅地建物取引業者と締結する契約になります。

この契約の中で、契約期間や希望販売価格などの売却条件、買主が見つかった際に不動産会社に支払う仲介手数料などをあらかじめ決めておくことになります。

また、媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類が存在します。

これら３つの契約は、それぞれ内容が異なっており、メリットやデメリットも異なり、売主が求める条件などに応じて適切なものを選択する必要があります。

その違いをきちんと理解して契約しないと、思わぬトラブルに巻き込まれることになります。以下、この３つの契約について説明していきます。

一般媒介契約

第一の一般媒介契約は、売主が、同時に複数の業者と媒介契約を締結することができるというものです。

同時に複数の業者が買主を捜してくれるので、買主が見つかりやすいというメリットがあります。

また、業者に依頼するほかに、売主自身が買主を探すことも可能です。

しかし、この契約の場合、業者からの売主への状況報告義務が存在しないので、実際にどのような売却活動がなされているのかについて検証できないデメリットがあります。

また、業者側からみても、広告に力を入れても他の業者での仲介が成功してしまった場合の収入が少なくなるため、積極的な広告活動の意欲がわきづらいというデメリットもあります。

専任媒介契約

第二の専任媒介契約は、売主としては、１つの不動産会社とのみしか契約することができない契約です。

しかし、契約した業者では、独占して仲介できる権利があります。

また、売主に対する２週間に１度以上の状況報告義務が存在するため、積極的に販売活動を行ってくれることが期待できます。

この契約の場合、売主自身が同時に自ら買主を探すことも可能ですが、業者に対して営業にかかった費用を支払わなければならない場合もあるので注意が必要です。

デメリットとしては、窓口が１つになるため、広告の範囲が狭くなるという点などがあげられます。

専属専任媒介契約

第三の専属専任媒介契約は、売主において、１つの業者とのみしか契約することができないというものです。

しかし、媒介業者としは、独占して仲介できる権利があり、さらに売主に１週間に１度以上の状況報告義務があるため、専任媒介契約よりも積極的な販売活動が期待できます。

この契約では、自分で買主を探すことはできず、もし自分で買主を決めてしまった場合、業者に違約金を支払わなければならなくなる場合もあるので注意が必要です。

デメリットとしては、窓口が１つになるため、広告の範囲が狭くなるという点や、売主自らの買主を見つける行動が制限されるという点などがあげられます。

媒介契約には、以上３つの契約が存在するので、それぞれ自分がどういった仲介を求めるのかに合わせて選定するようにしましょう。

もちろん業者を決めるにあたっては、その業者独自のサービスや契約条項もあるので、最終的には細かいサービス内容を見て業者を決めるようしましょう。

トラブル回避のため内容に注意！売買契約について

不動産会社を通して不動産の買主が見つかった場合、いよいよ売買契約の締結に移ります。

不動産の売買契約を締結する場合は、一般的に契約書を作成します。

法律上は当事者の合意のみで売買契約が成立するのですが、契約の内容を書面化して様々な法律的な事項を定めておくことで、後のトラブルを回避する意味もあるので、契約書の作成は必須といえます。

不動産売買契約書には、売買物件の表示、売買代金・手付金等の額、支払日、所有権の移転と引き渡しに関する手続き、付帯設備等の引き継ぎについて、解除事由、瑕疵担保責任についてなど、様々な事項が記載されます。

一般的には、仲介業者を選定している場合には、その業者が取引条件などについての重要事項、詳細事項を説明してくれますので、その内容に双方が確認・納得したうえで、不動産売買契約書に双方が署名・捺印して契約書が完成します。

契約締結にあたって気をつけるべきは、基本的に契約内容は、法律が許す限り自由であるということです。

また、一旦契約を締結してしまうと、簡単には解除することができなくなります。そのため、契約内容には、不当に自分に不利にならないかなど細かい部分まで確認するようにしましょう。

特に、期日までに土地や建物などの明け渡しができない場合には、契約解除事由や違約金の支払事由となってしまいますので、本当に実現可能な内容となっているかなど、契約前によく内容を確認しておきましょう。

また、重要な契約条件が不明確であったり、問題が生じた場合の解決方法を契約書に記載していない場合、後に裁判などのトラブルに発展する可能性もあるので、業者のアドバイスをしっかりと参考にしながら、最適な契約書を作成しましょう。