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不動産の基礎知識「抵当権」を本当に知っていますか?

不動産について、よく見聞きするのは「抵当権」という言葉です。今回は知っているようで知らない「抵当権」の基礎知識を解説します。

不動産登記 抵当権,不動産,登記 2016年6月22日 閲覧数:386

「抵当権」は権利です

不動産の取引や銀行との取引で「抵当」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。一般的にはよく「抵当に入れる」などと言ったりしますよね。
「抵当」とは「抵当権」の「権」を省略したものです。

事例で解説します

「抵当権」とは、「権利」の「権」が付いているくらいなので権利の一つです。
実は法律用語で民法の中に条文がありますし、もちろん決まった定義もあるのですが、定義だけを解説してもイメージできないですし、定義の説明にさらに定義が必要ですので今回は具体例で解説していきます。

さて、あなたは価値が5,000万円の土地を持っています。その土地の上に家を建てることにしました。家の建築費は3,000万円かかります。貯金は2,000万円ありますが、1,000万円足りませんし今後のことを考えると貯金も使ってしまいたくありません。そこでA銀行から3,000万円のお金を借りることにしました。
さて、A銀行は簡単にお金を貸してくれるでしょうか?
(複雑になるので利息は考えないこととします)

抵当は担保の一つ

A銀行で話をしたあなたは担当者からこう言われます。
「いくらなんでも無担保ではお貸しできません。でもあなたは5,000万円の土地を持っていますね。担保としてその土地を抵当に入れていただければお貸ししますよ。」

ここで、重要なキーワードの「担保」が出てきました。これも法律用語です。
この例のように銀行の担当者は「お金を貸すのに担保が必要」と言っていますから、何か借入金の保証のようなものだと想像できると思います。

そうです。「担保」とは、お金を借りたときなど、もしも返せなかった時に備えて他の返済方法を確保するものです。この場合は土地を担保にしますので「もし返せなければ土地を処分して返します。」ということです。

この場合の担保は土地という「物」なので「物的担保(ぶってきたんぽ)」といいます。
A銀行の担当者は「担保として土地を抵当に」と言っていますから「抵当」とは「担保」の一つだということがわかりますね。

「抵当」の特徴は? 

「抵当」をわかりやすくするために他の「担保」と比べてみましょう。

ここ数年おしゃれな質屋さんが流行っていますよね。
昔から質屋さんといえば、物を持って行くとそれに見合ったお金を貸してくれる代わりにその物を質草として預けるところでした。そして、お金を返せなければその質草は質流れしてしまいます。

ここでお気づきの方もいると思いますが、そうです、この「質」というものも実は「担保」の一つなのです。正式には「質権」といいます(もっとも、質屋さんの「質流れ」は実は特別なのですが)。

「質」の場合は担保となる物を質屋さんに預けます。
仮にどうでしょう?今回の事例で銀行の担当者が「担保として土地を質に入れてください。」と言ったら?土地を質入れして預けてしまうとその土地は自分の手から離れてしまうので家を建てることができません。
土地に家を建てるためにお金を借りるのに、お金は借りられたけれども土地に家を建てられないのでは意味がありません。
そこで「抵当」を使うのです。

そうです。「抵当」は「質」と違って借りた相手に引き渡す必要はないのです。その物を使いながら担保とすることができるのです。ただし、宝石や高価な時計などは「抵当」に入れることができません。原則として土地や家などの不動産のみ抵当に入れることができます。

抵当に入れる=「登記」です

A銀行の条件に同意したあなたは土地を抵当に入れます。面倒なことにたくさんの書類に住所を書き、署名捺印します。その中には抵当権設定契約の契約書司法書士さんへの委任状もありました。

実は双方の同意だけで土地は抵当に入れることができます。でもそれでは後々トラブルになると困りますから契約書を用意します。

また、土地を抵当に入れても見た目が変わらないため人からはわかりません。
土地や建物に「この不動産は抵当に入っています。」という看板などがついているのは見たことがないと思います。

それをわかるようにするのが登記です。
登記をしておけば誰でも法務局でその不動産がどういう状態にあるのかがわかるのです。だから、登記の専門家である司法書士さんへ登記をお願いするのです。

抵当はいくつでもつけられる

あなたは家の着工が始まってすぐに事業を拡大することになりお金が必要になりました。そこで、別のB銀行にお金を借りる相談をします。
B銀行の担当者は言いました。
「あなたは5,000万円の土地を持っていますね。その土地を抵当に入れてくれたら2,000万円までお貸しできます。」

実は、一つの不動産にはいくつでも抵当権をつけることができるのです。

つまりこの場合、A銀行とB銀行が合わせて5,000万円なのでそれで土地の価額と同じになりますが、仮にその後C銀行から1,000万円を借りたとして、C銀行の1,000万円の抵当に入れることもできるのです。

ただし、仮にお金が返せなかった場合、土地を処分したお金はA銀行、B銀行、C銀行の順にお金が返済されます。なので、C銀行は土地の本来の価額以上の部分に抵当権がありますからお金が返済されないこともあるのです。

抵当は早い者勝ちなのです。
先に登記をした順番で優先的にその土地を処分したお金から返済をうけることができるのです。これを「抵当権の順位」といいます。
ちなみに、さらにD銀行から無担保で300万円借りていたとすると、D銀行はこの土地の「抵当権」を持っていませんからその土地を処分したお金から返済を受けることはできません。もし処分したお金が余れば返済されることもありますが、返済を受けるための優先権は持っていません。

まとめ

事例をもとに抵当権について解説してきました。
本当はもっと細かい事柄や用語もあるのですし、事例も複雑になりますが今回の記事では基礎知識ということで極力省きました。
抵当権について、大まかにでも理解をしておけば、銀行とのやりとりもスムーズにできるようになります。

抵当権についてもっと詳しく知りたいという方は、不動産業者、弁護士、司法書士、行政書士などの専門家に相談するようにしましょう。

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