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絶対に知っておかなければならない!アパートマンション経営にかかる不動産所得税

アパートやマンション経営をする方は年々増えていると言います。今回はそんなアパート、マンションの賃貸経営を始めたい方や既に経営をされている方に向けて不動産所得税の中でも絶対知っておかなければならないことについてお話をさせて頂きます。

土地活用・賃貸経営 2016年6月8日 閲覧数:126

基本的な所得税の仕組み

所得税とは個人のもうけに対してかかる税金のことです。

1年間(1月1日から12月31日まで)の収入に対して課されます。

課される金額は課税される所得に対して課される税金の金額になります。

所得=収入金額-必要経費

課税所得=所得-所得控除

 

このようになります。つまり所得がマイナスになる場合は課税されません。

また所得があっても所得控除などを差し引いてマイナスになる場合は所得税課されません。

これが所得税の基本的な仕組みになります。では不動産所得税に当てはめて考えてみましょう。

不動産所得税について

不動産所得税とは不動産で得た所得にかかる税金のことです。

不動産所得は総合課税になるため他の収入と合算して計算します。

例えばサラリーマンが副業でマンション経営をした場合、通常の給与所得と不動産所得を合算して税金を計算することになります。

不動産所得の範囲とは?

不動産所得の範囲とは不動産の貸付による収入のことを言います。例えば土地(田畑)の貸付なら地代収入、建物(アパートやマンション)の貸付なら賃貸収入、駐車場経営による収入も当てはまります。

*ここで注意ですが不動産の貸し付けはたとえ大規模に行われている場合であっても事業所得にはならず不動産所得になります。

不動産所得の金額とその計算

税金を計算する場合、まずどれくらいの不動産所得があったかを正確に計算する必要があります。不動産所得の金額は

不動産所得の金額=総収入金額-必要経費

 

で計算します。総収入とはその年に受取る家賃収入、地代収入、名義書換料、更新料、敷金、保証金(返還が必要としない物に限ります)、共益費などで受取る電気代や水道代、掃除代、礼金などを合わせた総収入から必要経費を引いたもの、つまりは純粋な手取り収入の金額になります。

 

不動産所得の必要経費とは?

アパートやマンション経営をする場合に不動産所得の経費として是非とも知っておかなければならないのが必要経費になるものとならないものになります。

では必要経費になるものとは一体どんなものがあるのでしょうか。順番に見ていきます。

 

  • ①減価償却 建物などは年数が経過すればするほど価値が下がります。したがって投資用の物件を購入した場合、それにかかった支出はその年だけの費用とはせず、使用可能期間にわたって費用化することを言います。
  • ②損害保険料 火災保険料
  • ③固定資産税
  • ④修繕費
  • ⑤借入金の利子

などがあります。経費に入らない物としては所得税、住民税、相続税、延滞税などがあります。

不動産収入の計上時期とは?

不動産所得の収入は原則として賃貸契約書などによって支払日が決められているものに関してはたとえ家賃が未納である場合でもその決められた日によって収入に計上しなければなりません。

実際に家賃を受取った日ではありませんので注意しましょう。

アパートマンション経営で得た収入の税率

家賃収入で得たお金は超過累進課税で計算されます。これは収入の多い人ほど税率が高くなり低い人ほど税率が低くなると言う制度です。

課税される所得金額

税率

195万円以下

5%

330万円以下

10%

695万円以下

20%

900万円以下

23%

1,800万円以下

33%

1,800万円超 4,000万円以下

40%

4,000万円超

45%

例えば年収600万円の会社員でアパート経営を行い経費を差し引いて1,000万円の利益があったとすると給与所得と不動産所得を合算するので1,600万円×33%=528万円の税金を支払わなければなりません。

 

損益通算を活用しましょう

総合課税と言うことは他の所得と合算できるためアパート・マンション経営でマイナスが出た場合は損を合算することができます。

例)サラリーマンA氏 年間給与所得 1,000万円 

課税所得 1,000万円

所得税 176万4千円

住民税 100万円

合計金額 276万4千円

 

合計で276万4千円を税金として納めなければなりませんが仮にアパート経営の収入が以下の様になると

収入(賃料)

1,500万円

必要経費(公租公課)

-150万円

修繕管理費

-150万円

*ローン金利

-1,000万円

*減価償却費

-800万円

不動産所得

-600万円

不動産投資後の所得に対する課税される金額は1000万円-600万円=400万円

になります。つまり400万円×20%=80万円の税額になり276万4千円-80万円=196万4千円もの節税になるということです。

まとめ

マイナス金利の導入が決定され、以前よりも銀行でのローンが通りやすく、また金利が下がったためアパート経営を始めたい方や既に始めている方にとって絶好のチャンスが到来しました。

このマイナス金利を活用すると同時に不動産所得の仕組みを理解することで手取りの収益をアップさせましょう。

 

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