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土地がなくとも駐車場経営をする方法は?徹底解説

駐車場経営が、土地なしで本当に成り立つのでしょうか?サラリーマン大家さんはすっかり珍しくなくなりましたが、最近はサラリーマンで駐車場経営者でもある、という二足の草鞋を履く方が徐々に増えてきています。結論から言えば、土地を持っていなくても、土地を借りてコインパーキングの経営は可能です。しかも、意外にも経営者が負担するコストは僅かです。

土地活用・賃貸経営 2016年6月10日 閲覧数:396

サブリース方式ゆえに始めやすいコインパーキング経営

一般的には、コインパーキング経営は、専門業者と土地をサブリース契約を締結してから行う場合がほとんどです(稼働率に関係なく、一定賃料が支払われる家賃保証型の一括借り上げ契約)。

サブリース契約は、今やアパート・マンション経営者の間ではお馴染みの、一括借り上げ契約と同じ理屈です。

言わずもがな、経営者が自ら設備を購入、もしくはリースしてコインパーキング経営を始めることも可能ですが、これは現在では稀な話なのです。

日々の運用や集金の工数、また集客コストなどを考慮すると、土地を持っていたとしても、オーナーが専門業者とサブリース契約を締結して、実際の運用は委託しているケースがほとんどです。

また、土地を所有していない方であっても、こうした専門業者に相談すれば、現在は土地ごとコインパーキングを賃貸してくれるシステムが存在しています。

月々の土地代や管理費は、コインパーキングの売上と相殺する仕組みで、差分が経営者の取り分(収入)となります。

初期投資、及び月々の土地代・管理費の負担が小さい割には、収入が大きく見込めること、経営者の管理工数がほとんどかからないこと、これらが土地を所有しないコインパーキング経営者が急増した理由です。

選択肢が多いコインパーキング業者

サブリース契約を締結しますから、まずは適切なコインパーキング業者を見付け、コンタクトすることが、コインパーキング経営に乗り出す際の最初のステップとなります。

一般の方はご存知ないのですが、コインパキーング業者は、著名な大手不動産企業のグループ会社などの他、地域に根差した中小の業者も多く存在しています。

それぞれの業者で、契約条件や賃料も異なりますから、コインパーキング業者の選定は、最初にして最重要なポイントであると言えます。

そのような訳で、複数の業者から相見積りを取り、様々な契約条件や賃料を見極めることは、コインパーキング経営を始めるに当たり、肝になるところです。

さりとて、10社以上から電話・メールでの営業攻勢を受けるのも大きな工数を取られるので、一括見積りサイトを活用してしまう手もあります。

3.コインパーキング業者による賃料査定

コインパーキング業者は、見積り依頼の連絡を受けた後、対象の土地を実地調査し、賃料の査定を行います。

各々の業者が持つデータベースを基に、土地の大きさや形状、ロケーション、周囲の環境などの条件に応じて、賃料を算出してゆきます。

この賃料は、先に述べた通り、駐車場の実際の稼働率とは無関係に、固定金額として駐車場経営者に支払われるものです。

経営者が土地を持っていない場合は、この賃料から土地代を差し引いた金額が、経営者の取り分です。

なお、測量図や対象の土地が判る地図があれば、査定結果がより迅速にもらえます。

コインパーキング業者次第ですが、1週間~10日間程度で、賃料の見積りを出してもらえるでしょう。

逆に言えば、これよりも時間がかかるような業者は、今後何かあった際の迅速な対応にも不安が出るので、お付き合いをしない方が良いかも知れません。

コインパーキング業者とのサブリース契約締結

コインパーキング業者からオファーされた賃料や、契約条件に納得できれば、いよいよサブリース契約の締結です。

言わずもがな、オファー内容に納得できなければ、契約前の段階で交渉します。

特に、契約期間や、賃料の支払いに関わる条項は十分に吟味しましょう。

また、土地を持たないで経営する場合には、土地の賃貸に関する条項にも要注意です。

もし、契約期間の途中や、更新のタイミングで、業者側から賃下げ交渉や、土地賃貸中止の話があった場合でも、予め契約の関連条項を把握しておけば、慌てることなく対処できます。

用地整備と設備の設置

コインパーキングとして活用する土地の整備として、アスファルト舗装をするか否かも、サブリース契約の内容で注意すべきところです。

用地のアスファルト舗装に関しては、契約内容次第ですが、経営者側がコスト負担する場合と、コインパーキング業者側がコスト負担する場合とがあります。

サブリース契約を結ぶコインパーキング業者に、アスファルト舗装の見積りを出してもらうことも可能です。

いずれにせよ、判断に迷ったら、両方のパターンで見積りを出してもらい、比較検討した方が良いです。

なお、コインパーキング設備の設置に関しては、業者がその土地に合う設備を設置し、コスト負担しますから、予め看板の出し方、集金機械の設置スペースなどについて、確認しておくと良いでしょう。

業者とより有利な交渉をするために

最後に、コインパーキング業者と、より有利に交渉を進めるためのコツをお知らせします。

業者が見積り提案を出してくる前に、経営者に対して、他に何社と交渉されていますか、と探りを入れてくるケースがあります。

先に説明した通り、コインパーキング業者は、大手企業の系列も含め、多様な業者が存在していますから、言わずもがな、ロケーションの良い土地は、業者側も競争になります。

そのため、複数のコインパーキング業者から相見積りを取ることが大切です。

その上、複数業者からの提案を得ておけば、賃料以外の契約条件面についても、経営者側の選択肢が拡がります。

以上、このように見てくると、現時点で土地を持っていても、持っていなくても、駐車場の経営には参入可能になっていることが分かります。

終身雇用や年功序列といった日本型経営が崩壊して久しい今日、駐車場経営の可能性を一度検討してみる価値はありそうです。

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