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賃貸オーナー必見!管理会社を選ぶ3つのポイント

不動産経営の成否は管理会社によって決まる、と言っても過言ではありません。特に、いわゆるサラリーマン大家さん、所有戸数が多い方の場合は、賃貸オーナーの自主管理では困難です。必然的に、管理会社を起用せざるを得なくなります。それでも、物件の管理業務一切を管理会社に一任していても、苦労している賃貸オーナーは珍しくありません。良い管理会社をどのように選べば良いのか、ここで3つのポイントを押さえておきましょう

土地活用・賃貸経営 賃貸オーナー,管理会社 2016年6月14日 閲覧数:63

1. テナント付けが強い管理会社であること

何と言っても、これが一番の管理会社選定のポイントです。
テナント付けが強い会社、という一点集中で選んでも良いくらい重要です。
特に、賃貸運営専門の業者が少なく、管理と賃貸とを同時並行で行う業者が多い地方部においては、この観点を軽視すると相当痛い目に遭います。

管理会社の業務は多岐に渡り、代表的なものでも、入居者募集(テナント付け)、入居希望者の審査、入居者からのクレーム対応、家賃の集金・管理、メンテナンス手配、賃貸オーナーへの管理状況報告など、諸々あります。
それでも、入居者募集(テナント付け)以外の業務については、少々仕事のやり方に問題があったとしても、後からリカバリーをすることが可能です。

テナントを付けられる管理会社の特徴

本来、入居者募集(テナント付け)以外の管理業務は、管理会社の担当者の適性が極端に欠如する場合を除き、成果に大きな差異が出る部分ではありません。
ところが、入居者募集(テナント付け)業務は、全く性格が違います。
担当者が、いかに物件の長所を内見者に効果的に伝えられるかで、成否が大きく変わってきます。

管理会社でも、賃貸運営に力を入れている営業力が強い業者では、テナント付けのノウハウを、全社員で共有している場合が多いものです。
このような業者であれば、テナント付けで具体的な結果を出すこと、さらに言えば、オーナーに満室経営をさせることが、物件管理業務における最重要の命題である、と理解しています。
このような業者が管理する賃貸物件は、空室率が高いエリアでも、比較的高い入居率を維持していることが多いです。
因みに、営業力の弱い業者ほど、入居率を上げる目的で、安易にリフォームなどの追加投資を勧めてくるものです。

ストレートに聞いてみるのが良い

「今から3か月以内に満室にしたいのですが、いくら位の家賃設定ならば、貴社では可能ですか?」と数社の管理会社にストレートに質問をぶつけましょう。
3か月というピリオドは、新しい管理会社が賃貸物件の特徴を正しく理解して、テナント付けの結果を出せる一つの基準になる期間です。
担当者、可能ならばマネージャークラスの人間と直接会話して、「家賃○○円から☓☓円くらいの設定ならば、私どもで自信を持って満室にできます。」と言い切ってくれる業者を選んでください。

2. 募集ネットワークが豊富な管理会社であること

そして、どれだけ幅広く入居者募集(テナント付け)ができるのかも重要です。
管理会社の中には、自社で仲介手数料を獲得したいがため、情報を囲い込んで狭い範囲でしか募集をかけないところも珍しくありません。
目先の小さな利益に拘らず、様々な不動産会社ともネットワークを持っている業者、インターネットの大手物件サイトなども効果的に活用している業者を選ぶと良いでしょう。
昨今は、インターネット経由での問い合わせが、全体の8割以上にもなるのが一般的です。

3. 担当者が頻繁に異動しない管理会社であること

賃貸オーナーと管理会社の担当者が、互いに努力して、漸く信頼関係を築けた途端、唐突に異動の報告が入るようでは困ります。
担当者を頻繁に変えるような業者は、賃貸オーナーとの信頼関係を深めようとする気持ちがそもそも希薄ですし、何より信頼性に乏しいものです。
担当者が異動後、後任に何を聞いても、「それは○○にしか分からないことですので。」という返答ばかり毎回寄越すようでは話になりません。
担当者の異動頻度の話は、最初に相見積りを取る前にでも聞けることです。

また、賃貸オーナーの希望をキチンと理解できる担当者がいる管理会社であること、これも大切です。
理解はしていても、自社の利益確保だけに走る担当者が多いのが、残念ながらこの業界の実態です。
しかし、それでも賃貸オーナーの思いに共感し、力になってくれる気骨ある人物に巡り会えるならば幸運です。
もちろん、異動はなくとも、担当者がセンスの無い人間や、不誠実な人間であれば論外です。

まとめ

以上、アパート・マンション経営に際しての、管理会社を選ぶ3つのポイントについて説明しました。
管理会社選びで失敗する賃貸オーナーには傾向があり、知人からの紹介であるからとか、知名度の高い業者であるからとか、管理料を安く見積もってくれたからとか、それらを理由にして、1社とだけしかまともに会話しないで、契約してしまうケースが多いのです。
ネット上のクチコミ情報、賃貸オーナー仲間のクチコミ情報も参考になりますので、複数社に話を聞かれ、相見積りを取られることをお勧めします。

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