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絶対に知っておかなければならない!アパートマンション経営にかかる不動産取得税

アパート、マンション経営を始めるには、まず不動産を取得します。しかしアパート、マンションを取得すると不動産取得税がかかってきます。この税金はいったいどのくらいかかるのか、節約の方法はあるのか解説します。

不動産登記 2016年6月16日 閲覧数:157

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や家を取得するときに課税される税金です。取得時の最初の1回のみ課税されます。

不動産取得税は、購入や贈与などの取得の手段に関わらず課せられます。有償、無償も問いません。

ただし、相続による取得の場合は例外的に非課税となります。

不動産所得税の計算

不動産取得税は「課税標準額×税率」で求めることができます。

課税標準額とは、不動産の評価額です。

原則として、その不動産の登録されている市町村の固定資産課税台帳に記載されている価格を用います。

新築の場合は、都道府県知事が固定資産税評価額を算出する基準により建物の評価額を計算することになります。

税率は、原則4%となります。

ですが、平成20年4月1日から平成30年3月31日までに取得した土地、住宅においては特別措置として3%となります。

不動産所得税はこの計算を基本としますが、さらにいくつかの軽減措置や特例があります。

宅地を取得した場合の特例

宅地を取得した場合は、不動産所得税が軽減される特例があります。

この時、課税標準額が1/2として計算されます。

ただし、この特例が適用されるのは平成30年3月31日までに取得した宅地までとなっています。

新築住宅の場合の軽減

新築の住宅を取得した場合は、不動産取得税が軽減措置となる場合があります。

該当条件は、新築住宅であることと、床面積が50㎡以上、240㎡以下であるときです。この条件を満たしていると、課税標準額から1,200万円が控除されます。

さらに該当住宅が、建設会社などに認定された耐震性や省エネルギー性などに優れた認定長期優良住宅であるならば、控除額が1,300万円に増額されます。

中古住宅の場合の軽減

中古住宅の取得でも税額が軽減される場合があります。

条件は、

  • 床面積が50㎡以上、240㎡以下であることと、
  • 取得した中古住宅が自分の居住用であること、
  • 昭和57年1月1日以後に新築された住宅である場合です。

この3つの条件を満たしている場合、課税標準額から新築時期別によって決められた控除額が引かれます。

新築時期と控除額の関係は以下になります。

住宅の新築時期 控除額
昭和56年6月30日以前 100~350万円
昭和56年7月1日から昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日から平成1年3月31日 450万円
平成1年4月1日から平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以降 1,200万円

昭和56年以前に建築されたものは、建築士などが耐震診断を行って、新耐震基準に適合していることを証明してもらう必要があります。

住宅用土地の軽減

住宅用の土地を取得した場合、条件を満たしていると最終的に算出された不動産取得税額より減額されます。

軽減額は「土地1㎡あたりの価格の半分×住宅の床面積の2倍(ただし1戸あたり200㎡まで)×3%」か、45,000円いずれか多い方となります。

軽減を受けられる条件は、土地を取得後に一定の期間内にその敷地上に上の新築、中古住宅の軽減を受けられる住宅を取得した場合です。一定の期間は新築か中古、また住宅と土地の取得時期などにより変わります。詳細は以下のとおりです。

新築住宅の場合

  • 住宅と土地を同時に取得するなら、未使用住宅を築1年以内に取得
  • 住宅より先に土地を取得するなら、土地取得日から3年以内に住宅を取得
  • 住宅より後に土地を取得するなら、土地取得日前の1年以内に住宅を取得

が条件となります。

中古住宅の場合

  • 住宅より先に土地を取得するなら、土地取得日から1年以内に住宅を取得
  • 住宅より後に土地を取得するなら、土地取得日前の1年以内に住宅を取得

が条件となります。

節税のコツ

アパート・マンション経営で発生する不動産取得税は以上のような控除や軽減の措置があります。うまく利用することで節税することができます。

アパート・マンションの利用のため、宅地となることから、まず1/2の課税標準額の軽減は受けることが可能です。

それ以上の軽減を受けるには、いくつかの方法があります。

例として、新しい住宅を新築する方法があります。新築住宅を建てるだけでも大きな軽減が受けられますが、さらに建設会社に相談して認定長期優良住宅とすると控除額が大きくなります。

新築にすることは有効ですが、もし中古住宅を既に受け取っていた場合は注意してください。一度取得した中古住宅に不動産取得税を支払った後であっても、建物を取り壊して新築する場合は、その新築した建物に不動産取得税の課税が必要となるためです。

つまり、二度も不動産取得税を払わなければならなくなるので気をつけましょう。

まとめ

不動産取得税は取得時に一度だけ支払わなければいけない税金です。その額は不動産の価値の3%程度と大きいものです。

ですが、不動産取得税は色々な条件により軽減することが可能です。制度をしっかり利用しましょう。

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