必ず知っておきたい！不動産売却した年の確定申告の必要書類と時期について

不動産を売却したら確定申告が必要

サラリーマンの場合は会社で年末調整をして、源泉徴収によって税金を納めているので、確定申告をする必要がない人がほとんどでしょう。でも、給与以外に所得がある場合には、確定申告をする必要があります。不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得として確定申告の対象になり、所得税や住民税を納めなければなりません。

不動産を売却して利益が出る場合とは、もともと、不動産を建築・購入した時の金額よりも、高く売却ができた場合に考えられます。とくに、半世紀以前に購入した土地の場合には、その時の金額はかなり安かったと思われますから、現在それを売却すると、利益がかなり出ることもありうるのです。

自営業の方や、サラリーマンでも他の収入がある場合、また住宅ローンの控除をするためなどで、確定申告をしたことがある方もいるかもしれませんが、確定申告をする場合は、前年の所得をまとめて税務署に申告することになります。

確定申告の申告期間

より正確に言うと、ある年の1月1日から12月31日までの所得を、その翌年の2月16日から3月15日（土日祝日の場合はその翌日）の申告期間中に、確定申告しなければなりません。申告をしなければならない所得があるのに確定申告をしないままでいると、法定納期限の翌日から延滞税がかかり支払う税額が加算されていくことになるので、申告期限を忘れずに申告しましょう。

分離課税での課税

不動産売却による譲渡所得は、分離課税と呼ばれる方式で課税され、給与所得や事業所得とは分けて課税金額を計算します。給与所得や事業所得などは所得を合算して課税額を決めますが、分離課税で課税される所得については、それらとは独立に課税額を計算します。そのため、事業所得などで損失があった場合でも、不動産売却の譲渡所得にかかる税金の額には関係ありません。

損失があった場合は

また、不動産を売却して損失があった場合にも申告をしておいた方がいいでしょう。損失の場合には申告をする義務はありませんが、その損失分を翌年以降に繰り越して控除できる損益通算が可能な場合があるからです。損益通算ができると、翌年以降の所得税が減税になります。

税額はどのように決まるのか

不動産を売却した場合の譲渡所得には、どのくらいの税金がかかるのでしょうか。その計算の仕方の基本を知っておいた方が、売却のタイミングなどを判断する材料になります。

不動産の譲渡所得を求める基本的な計算方法は次のようになります。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

課税譲渡所得金額とは、税金計算の対象になる金額です。

取得費とは、売却した不動産を手に入れた時の購入代金で、その際の仲介手数料なども含みます。なお、取得費の合計が譲渡価額の5%以下の場合には取得費5%として計算できます。

譲渡費用とは、売却した時の仲介手数料や測量費、貸家の場合の立退料、建物を取り壊して更地にした場合の取り壊し費用などです。

特別控除とは、条件を満たしている場合に、一定の金額まで課税されないものです。例えば、自宅を売却した場合や相続した不動産などについて、特別控除ができることがあります。

このようにして計算した課税譲渡所得金額に対して一定の税率で課税されますが、売却した不動産を所有していた期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率が違ってきます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

長期譲渡所得は、不動産を売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるものです。短期譲渡所得は、不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のものです。

長期譲渡所得には、所得税15%・住民税5%がかかります。短期譲渡所得には、所得税30%・住民税9%がかかります。つまり、長期譲渡所得の方が、税率が低くなり、支払う税金が半分近くになります。また現在は、どちらにも復興特別加算税として2.1%が加算されます。

確定申告に必要な書類

確定申告を受けるためには、税務署に申告書やその他の必要書類を期限内に提出しなければなりません。必要な書類を確認しましょう。

税務署でもらう必要がある書類は、以下の通りです。

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の確定申告書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

また、自分で用意しなければならない書類としては、

• 不動産売却時の売買契約書
• 売却した不動産の購入時の売買契約書
• 仲介手数料、売却手数料などの領収書

があります。これらの書類はそのコピーを申告書類と一緒に提出します。なお、特別控除などを受ける場合には他にも必要な書類があります。

なお、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」（http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/kakutei.htm）で申告書の作成を行うと、必要な箇所に数字を入れていくだけで税額を自動計算してくれて、その結果を印刷すると申告書が作成できるので便利です。

まとめ

不動産を売却して利益が出た場合は必ず確定申告を行わなければなりません。条件により特別控除などが適用され税額が減ったり、免除されたりする場合がありますが、それらの適用を受けるにも確定申告をすることが前提です。また、損失が生じた場合にも損益通算などが利用できる場合はあるので申告をした方がいいでしょう。

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