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分譲マンションは賃貸に出すメリットがあるのか?

分譲マンションは賃貸に出すメリットは、家賃を高く設定できる点、貸主と借主の間で独自の規約を設定できる点、転勤などで一時的に空室になる物件を有効活用できる点があげられます。一方、リスクが集中するなどのデメリットもあります。以下詳しく解説いたします。

土地活用・賃貸経営 分譲マンション,賃貸,メリット 2016年6月16日 閲覧数:162

分譲マンションを賃貸に出すメリットとは?

 個々の分譲マンションを購入した個人などが、購入した部屋を他人に貸し出すことを「分譲賃貸」といいます。通常は、分譲マンションを購入した個人の貸主が、不動産業者などに個人の借主を探してもらい、その個人間で賃貸借契約を締結します。場合によっては、貸した後の物件の管理などを業者に委託する場合もあります。

 では、この分譲賃貸には、貸主としてどのようなメリットがあるのでしょうか?

家賃を高く設定できる

分譲マンションは、顧客に魅力を感じてもらって一生ものの買い物として購入してもらうことを基本として建てられています。そのため、内装や設備についてはハイグレードで高品質となっており、構造面でも広く、非常にクオリティが高くなっているのが一般的です。そういった物件を貸し出すわけですから、当然家賃も高く設定することができます。これが最大のメリットといってよいでしょう。もっとも、高すぎれば借りることができる人も限られてきますから、物件の魅力に合った適切な価格を設定しなければいけないことは当然です。なお、リフォームなどにより部屋の魅力を高めることで、家賃をさらに高く設定することもできるようになります。

マンション全体についての規約のほか、所有者として貸主自らが規約を自由に設定

規約を借主に守らせることができます。例えば、壁紙の張替えを禁止するとか、壁に穴をあけることを禁止するとか、賃貸終了後に賃貸前の元の状態に戻すといったものです。これにより、賃貸終了後に自分の望む形で、物件を自らの手元に戻すことが可能になります。

転勤などの場合に、賃貸に出して」不動産を有効活用することが可能

この場合の物件をリロケーション物件といいます。この場合、貸主である自分が望めば、賃貸契約の更新を終了して、借主に出て行ってもらうことが可能となります。

これは、ずっと借りていたい借主にとってはデメリットですが、不動産を一時的に有効活用したい貸主にとってはかなりのメリットになります。もっとも、こういったリロケーション物件の場合には、借主がいつまで借りられるかわからないということで、期間制限がない物件に比べて人気が落ち、価格を安く設定せざるを得ないなどのデメリットはあります。なお、転勤などの間だけ貸し出す場合には、不動産の価値を維持したり、防犯上の観点から物件を管理してもらうという意味もあります。

分譲マンションを賃貸する場合のデメリット

 分譲マンションを賃貸する場合には、様々なメリットがあることが分かりました。しかしながら、当然デメリットも存在します。

ハイグレードな物件のため、何らかの事故で物件に損害が生じた場合、所有者として大きな損失を被る可能性

火災はその最たるものですが、設備の破損などについても、規約の定めによっては、貸主がその修繕費等を負担しなければならない場合もあります。この点は、貸主と借主の間で定める規約の内容次第である程度はカバーはできます。しかし、分譲マンションの場合、設備などが基本的に高価なものであり、それを他人に貸し出すということのリスクは把握しておく必要があります。

空室のリスクとローン返済、固定資産税支払、事故物件の恐れ

分譲マンションを貸し出す場合には、基本的に物件が1つなどの少数となることから、リスクが集中し、借主が見つからない場合、ローンの返済や固定資産税ばかりがかさんでいくという結果にもなりかねない点があげられます。

 また、借主が自殺や事故で死亡した場合には、そこが事故物件扱いとなり、賃料を高く設定することが難しくなるという点もあげられます。借主自身がそこに住むとなっても抵抗感があるでしょう。物件が基本的に1つである以上、事故の際のダメージが大きくなることは重要なポイントです。

トラブル対応の事務

個人間で分譲マンションの賃貸借契約を締結している場合、トラブルがあった場合に対応が難しいという点があげられます。一方、不動産業者などに仲介や部屋の管理を委託している場合には、ある程度トラブルに対応はできます。しかし、分譲賃貸の場合には、基本的に貸し出す部屋がマンションの一室になるため、集合住宅の管理を業者に委託する場合に比べて、トラブルへの対応が円滑でないという傾向があるようです。

まとめ

 分譲マンションを賃貸することは、転勤などで一時的に空室となる物件を有効活用するためには有効ということが分かりました。また、家賃収入を高く設定できることも魅力です。

 しかしながら、貸し出す物件が1つ程度になってしまうなど、リスク分散という観点からはあまり望ましいとはいえない部分もあります。

 以上のことから、分譲マンションの賃貸は、既に所有している分譲マンションを有効活用する場合や、リスク分散は考えずに、一か所に集中投資して大きなリターンを狙うという投資を行う場合にも適しているといえます。

 

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