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賃貸経営をしたい方必見!アパートローンを借りる6つのコツ

昨今、サラリーマン大家さんはすっかり身近な存在になりました。 不動産投資に興味はあるけれど、やはり気になるのはローン審査に通るのか、そのよう方も多いはずです。 確かに、アパートローン(不動産投資ローン)と、一般的な住宅ローンとでは、銀行の審査基準が相当異なります。 アパートローンの具体的な審査基準や、借りるコツについて、以下に解説いたします。

土地活用・賃貸経営 アパートローン,賃貸経営,融資審査,金利,返済期間 2016年6月16日 閲覧数:235

そもそもアパートローンと住宅ローンは何が違う?

アパートローン(不動産投資ローン)とは、投資用アパート・マンションなどの購入資金を、金融機関から融資してもらうものです。

住宅ローンよりも高金利

アパートローンの金利ですが、通常の住宅ローンよりも高めに設定されています。
金融機関により多少の差はありますが、アパートローンの方が、住宅ローンよりも0.1%程度も高金利のケースが多いようです。
理由はシンプルで、住宅ローンは、金融機関の間での顧客獲得競争が激しく、低金利競争となっているのに対して、アパートローンは、積極的に参入している金融機関が比較的少なく、競争原理が働き難いためです。

住宅ローンよりも審査が厳しい

住宅ローンは、その人個人への貸付金という性格ですが、アパートローンは、不動産投資事業に対する融資という性格です。
言わずもがな、アパートローンでは、事業の採算性や担保評価が審査時には重視されます。

他方、住宅ローンの場合は、本人の勤務先、年収、勤続年収などの個人属性が、審査時に重視される傾向にあります。
飽くまでも、本人の返済能力を主に見ますので、アパートローンに比べると審査基準が甘くなります。


アパートローンの融資審査基準と通す6つのコツとは?

それでは、金融機関から見たアパートローンの審査ポイントは何でしょうか。
このポイントを押さえること、即ち審査に通るコツです。
審査基準が住宅ローンと明らかに異なるのは、個人属性でも年収と勤務先です。
一般的に住宅ローンの場合、年収が400万円以上あって、勤続年数が3年以上であれば、信用情報に問題がない限り、比較的簡単に融資は下りますが、アパートローンの場合はそうはいきません。

1.年収は450万円以上

アパートローンの融資審査に通る基準年収は、最も低い金融機関で450万円以上です。
他方、最も高い基準を設けているところでは700万円以上です。
中には年収基準を設定していない金融機関もあるようですが、年収450万円以上というのが一応の目安となるでしょう。
アパートローンの融資を受けたいならば、年収450万円クリアが1つのポイントです。

2.勤務先は上場企業

アパートローンの融資審査に通る勤務先の基準は、上場企業、もしくはその直系子会社に限定している金融機関が多いです。
つまり、定職に就いているだけでは審査に通ることは難しい、ということになります。
一部の金融機関では、正社員であれば良い、となっていますが、各々独自の基準が設けられていて、資本金額や従業員数などは考慮されるようです。
不動産投資に興味があるならば、この辺を考慮した就職・転職をするのが2つ目のポイントです。

因みに、自営業者の場合、いわゆる士業であれば、スムーズにアパートローンの融資が下りることが多いです。
士業とは、医師や弁護士、公認会計士、税理士などです。
言い換えれば、その他の自営業者は、アパートローンの審査に通るのは相当厳しいのが現状です。

3.勤続年数は3年以上

勤続年数に関しては、3年以上をアパートローンの融資審査基準にしている金融機関が多いです。
これは、一般の住宅ローンの融資を受ける際も同様で、転職直後の場合、特に1年に満たない場合は、ヘッドハンティングを受けるなどで前職よりも大きく年収が上がっていても、審査に通らないケースがあります。
不動産投資家を目指すならば、ここは頑張ってクリアしたいポイントです。

4.融資上限は最高で購入価格の95%まで

アパートローンの融資上限金額は、物件購入価格の概ね70~95%以内で、金融機関により基準が異なります。
金利面などで好条件を引き出すために、物件購入価格の2割程度の自己資金(頭金)を用意しておくと有利ですし、そもそもアパートローンの審査に通る可能性も高まります。
特に、他の属性がイマイチな方は、この自己資金2割は頑張る価値があるポイントです。

5.年収返済比率は最高で40%まで

年収返済比率とは、年収に対する年間ローン支払金額の比率のことです。
例えば、年収1000万円の方が、年間のローン返済金額を400万円とする場合、年収返済比率は40%(400万円÷1000万円)となります。
アパートローン融資の審査基準は、金融機関により25~40%以内までと、開きがあります
この基準値以内の融資希望額にするのもポイントです。

6.総借入額は最高で年収の20倍まで

最後は総借入額の融資審査基準ですが、これは最高で年収の6~20倍までと、金融機関により大きな差があります
年収1000万円の方は、金融機関により6000万円~2億円程度までアパートローンの融資を受けることが可能な計算です。
融資希望額は、融資を希望する金融機関の基準値内に収まるようにするのもポイントになります。

まとめ

以上が、アパートローンの審査基準の説明と、審査を通すコツになります。
一般論ですが、アパートローンに消極的なメガバンクは審査が厳しく、融資のハードルが高いと言われます。
地方銀行の場合は、比較的アパートローンの融資には前向きな印象を受けますが、物件の所在地に制限があるので注意が必要です。

また、銀行よりも融資に積極的なのがノンバンクで、審査基準は銀行よりも緩いようです。
ただし、金利が銀行よりも高めに設定されますので、安易にノンバンクのアパートローンを利用することはお奨めできません。

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