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家賃滞納者を強制退去させるための全知識

不動産の賃貸経営をされている方に家賃を滞納された経験はありませんか? すでに賃貸経営をされている方はもちろん、これから賃貸経営を始めたい方も、家賃を滞納された場合にはそのように対処するべきでしょうか? この記事では対処方法についてを解説します。

土地活用・賃貸経営 不動産,家賃滞納,家賃,滞納 2016年6月20日 閲覧数:202

家賃滞納の基礎知識

まずは基礎知識です。

あなたはアパートの一室を貸す代わりに月に50,000円の家賃をもらう約束をします。
アパートの部屋を借りる人は借りる代わりに月に50,000円の家賃を支払う約束をします。
これらの約束を「賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)」といいます。
この賃貸借契約は、大家さんと入居者の双方の合意で成立します。

そしてこの約束は考え方を変えると、お互いに権利と義務を持っている関係でもあるのです。
大家さんには家賃をもらう権利、部屋を貸す義務。
入居者には部屋を使う権利、家賃を払う義務です。
つまり、お互いに権利と義務の両方を持つことでバランスがとられています。

お互いのバランスが崩れると、解約になる

しかし、このバランスが崩れるとどうでしょうか?
そう、例えば入居者が家賃を払わない場合などです。

この場合、入居者が家賃を払う義務を果たしていませんので契約が成り立たず、契約は解約となり大家さんから「部屋を出て行ってくれ」と言えることになります。

しかし、実はすぐに「出て行け」とは言えず、3ヶ月の目安があります。

信頼関係

ここで、大家さんと入居者には一種の信頼関係があると考えられています。
そもそも「アパートの部屋を貸す」という長期の契約をするからにはお互いにある程度の信頼関係があるはずだ、と考えられているのです。

逆に考えるとこの信頼関係が壊れてしまうと契約をやめ退去してもらうことになります。

ただし、家賃滞納の場合は一月分や二月分ではこの信頼関係はまだ壊れていないと考えられているのです。

はっきりと法律にそう書いてあるわけではないですし状況にもよるのですが、実務的には最低3ヶ月の滞納を目安として「出て行け」と言えるようになります。
3ヶ月の滞納でやっと信頼関係が壊れたと判断されることが多いのです。
ただし、この基準については状況にもよるので専門家と相談が必要です。

大家さんの側からは3ヶ月も滞納するまでに何とかしたいところだと思いますが、古くからある考え方で、裁判所による前例が数多くあるのです。 この信頼関係の判断についてはそれこそケース・バイ・ケースで状況によりますので、状況を専門家に相談し過去に「信頼関係が壊れた」と認められた事例を調べてもらうことがよいでしょう。

滞納1ヶ月め

では、実際に滞納があった場合にはどうすればよいのでしょうか?

まず、最初に滞納があった場合、それはただの入金忘れかもしれません。
あってはいけないことではありますが、それでも「うっかり」というのは誰にでもあることです。

滞納を確認した場合、まずは電話などで催促をします。
念のため録音など何らかの記録を残しておくことをお勧めします。
おそらく、この記事に興味のある方は知りたいのはこの後のことでしょう。

滞納2ヶ月め

催促をしても「うっかり」などでない場合、払ってもらえないことが多いです。
正直に払えないことを言ってもらえれば考える余地もあるのですが、そうでない場合の方が多いのではないでしょうか。

2ヶ月分の滞納があった場合、もちろん電話での催促でもよいのですが、内容証明郵便(ないようしょうめいゆうびん)による催促を考えた方がよいでしょう。

内容証明郵便に法的な拘束力があるわけではないですが、内容証明郵便を送る意味は「法的手段(つまり裁判)による解決を考えています。」というアピールになります。

実際に書くときには法律の専門家にお願いするか、インターネットで書き方を探す必要があります。ただし、どういう戦略をとるか?という問題でもあるので専門家に相談することをお勧めします。

滞納3ヶ月め以降

3ヶ月分の家賃滞納が一つの目安となります。
つまり、3ヶ月分以上の滞納で契約を終わらせ「出て行け」と言える可能性があるからです。
実際にはただ「家賃を払ってください」というだけの主張もすることができますが、3ヶ月も家賃を滞納すれば「もう出て行ってほしい」と思う方が自然でしょう。
話し合いで出て行ってもらえればそれでよいのですが、通常は入居者も行き先がありませんので退去できません。出て行かない場合には法的手段、つまり裁判によることになります。

具体的には、悪質な入居者の場合、他の人をその物件に住まわせるなどして関係を複雑にすることがありますので、一旦それができない手続きをすることがあります。
そしてその次に裁判所に訴え出て明け渡しを求めます。
裁判所から入居者に「出て行きなさい」という判決が出たあとは、裁判所の任命する執行官により退去の強制執行をすることができます。

まとめ

家賃を滞納された場合、専門的になりますのでご自身で手続を進めることは簡単ではありません。専門家に依頼する場合、「どのようなステップがあるか?」を知っていれば早い解決につなげることができるでしょう。

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