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知っておきたい、共有名義の不動産の売却の基礎知識

最近共働きの夫婦が多いということもあり、不動産の名義を共有名義にしている人も多いのではないでしょうか?そこで基本的な流れと、上手に売るポイントなどをまとめてみました。

不動産売却 2016年6月29日 閲覧数:252

共有名義不動産とは?

共有名義不動産とは、1つの不動産を「持ち分」という割合で複数人で持ち合う状態のことを指します。

各自が待ち分割合の範囲でその対象の不動産の所有権を持つことです。

よく勘違いされやすいのですが、一つの不動産の「この部分を所有する」ということではありませんので、注意が必要です。

共有名義の不動産の売却に必要なもの

  • ①不動産の登記済み権利書・登記識別情報
  • ②土地測量図・境界確認書
  • ③共有者全員の身分証明書・実印・印鑑証明・住民票

共有名義の不動産を売却する際には、必ず上記書類・共有者全員の承諾が必要とされています。承諾なしに勝手に処分したりすることは違法となります。

また、手付金の授受がある契約日や決済の日の2日間は、必ず共有者全員が集まる必要があります。

売却の流れ

売却の流れは、普通の不動産を売却する流れと同じです。

まずは自分での下調べで不動産の相場を知りましょう。そして実際に不動産業者に査定してもらいます。この時、1社に偏ってはいけません。

必ず複数の不動産業者に依頼してください。場合によっては数百万円以上の査定額の差が出るときもあります。

後は気に入った不動産業者と契約し、買い手がつくまで待ちます。

無事売却することができた場合、売却価格から経費を引いた金額に利益が出ている場合、確定申告・税金の申告を忘れずすべきでしょう。


「自分の持ち分」だけ売ることはできるの? 

法律的に言うと「可能」です。法的にあなたの持ち分だけ売ることはできます。

しかし、仮に1/2の持ち分があるとして「1/2の持ち分(権利)だけを購入する」という人は現れるでしょうか?よほどの好条件を掲げない限り、ほぼありえないでしょう。

ここでよくおさらいしておかなければならないのが、「持ち分がある」ということは、その不動産の半分を自分が持っているということではなく、「あくまでその不動産全体の権利を1/2持っている」という意味です。ここをしっかりと押さえておかなければなりません。

どうしても持ち分だけを売却するという場合は、「共有物分割の協議」を行う必要があります。この場合の対象物が土地であれば、具体的にここからここまでがあなたの持ち分であると、明確にきちんと分ける必要があります。

また、共有者名義の不動産の輪の中に全くの赤の他人が入って来るということですので、当然トラブルに発展する可能性も考えられます。けれどもどうしても売却して現金が欲しい…という方は、以下の方法を検討してみてください。

①共有名義不動産の買取を専門とする不動産業者へ依頼する

相続や離婚で「自分の持ち分のみを売却したい!」という方を対象とした、共有名義の持ち分の買取を専門としている不動産会社があります。

その他、登記が終わっていない不動産・誰も住んでいない不動産や、揉めてしまっている・訳アリのの場合でも無料で専門家のアドバイスを得ることができますので、トラブルを避けるために一旦相談する方も多いようです。

②共有者に現金で買い取ってもらう

他の共有者全員の了承を得ることができれば、この方法は有効です。しかし、他の共有者に現金の用意がない・買い取る意思がない・一人でも反対する者がいる場合はこの方法は使えません。

③持ち分に応じて分筆する

不動産が土地の場合、ここからここまではあなた、こっちはB氏…というように、境界を明確に分けます。その後、自分名義の土地だけを売却する方法です。

④共有者全員を説得し、不動産全てを売却する

共有者全員の承諾を得ることができた場合のみ有効の方法です。売却後は、それぞれの持ち分に応じて現金を分けます。

番外編:名義を一人に変更する

例えば親と子供とでの共有名義の場合、子供がその不動産を売りたいと言い出したとします。すると親が「あなたの好きにしなさい」といって、名義を子供だけに変更した場合、どうなるでしょうか?

親が必要な対価を受け取らずに譲渡した場合は「贈与税」の対象となります。この税率は意外と高額で、例えば1,000万円の場合50%の贈与税が課税されます。加えて、土地を売却した場合は譲渡所得税もかかりますのでご注意ください。

専門家のアドバイスや十分な下調べをしていないと、のちに高額な課税義務が発生しますので慎重に行動しましょう。


売却した後はどう分ける? 

あなたの持ち分に応じた金額を受け取ることができます。夫婦など、2人の共有名義の不動産であれば、売却金額の1/2を受け取ることができます。

ここで気を付けなくてはいけないのが、受け取った記録をきちんと残しておくことです。もしこれを怠ってしまうと、「贈与」とみなされてしまい贈与税の課税対象となってしまいます。必ず通帳などといった記録に残るように振り分けましょう。

まとめ 

いかがでしたか?夫婦共働きの家庭が多く、住宅ローンの申し込み時に夫婦で共有名義にするところは少なくないかと思いますが、売却や相続の際に思わぬトラブルが発生したりしますので、しっかり知識をつけきちんと話し合って解決してください。

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