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自宅の相続について

kontiさん 土地活用・賃貸経営 2015年7月22日 栃木県

私は長男であり、妹が一人おります。私には妻がおり娘が二人おります。妹は結婚していません。私の父母は健在であります。
持ち家があるのですが、土地は800万円くらいで購入し私の名義です。
建物の方は、2000万円くらいで父の名義です。
実際の支払いも私が土地、父が建物の分を支払いました。
建築してから10年くらいです。今は私たち家族と父母との2世帯で住んでいまして、自宅は私がそのまま相続することは決まっております。
もし両親が亡くなった場合を考えると、どの時点で建物の名義を私に変更するのがベストなのか、御回答お願いいたします。

回答日:2015年11月9日

回答者: 匿名 税理士

 kontiさんが、自宅の土地・建物の取得資金を拠出したのであれば、全てご自分の名義で登記することが順当でしたね。(資金を拠出していないお父様名義にすることで、本来は、贈与と認定されますね。)
 贈与の問題は、時効が完成してしているとして、生前にお父様の名義となっている建物の名義変更する件ですが、生前ですと一般的に登記の原因を「贈与」とすることになると思います。それによって、本来、自己が取得資金を拠出していながら、贈与税がかかるというなんとも理不尽な結果となってしまいますね。また、売却するとか、担保提供するようなことがなければ、名義変更登記をする費用性はないと思いますね。登録免許税も「相続」を原因とした登記に比較して「贈与」を原因ですと高くなります。
 また、所有権移転登記を行う登記原因は、「錯誤」を理由に行うことをお勧めします。
 なお、建物に係る、登録免許税の計算の基礎となる金額、相続税の評価額とも固定資産評価額となります。これは、毎年の固定資産税の通知書に同封で郵送されます。
 建物は、取得時2,000万円でも当初500万円程度の評価で、経年劣化により10年後の現在は300万円~400万円位と思います。それから推認すると登録免許税は20万円以下と思われますが、司法書士に対する報酬が15万円程度必要と思われます。
 名義変更支出した
 

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