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持ち家の相続

そらさん 2015年12月25日 東京都

私の祖父は、都内に一軒家を所有しています。祖父が亡くなった場合、私の母親を含む娘2人が法定相続人になります。現在、その家をどうするのか全く決めていないのですが、もし仮に名義を変えたり、売却したりする場合、死亡から何日以内に手続きをしなくてはいけない、という決まりはあるのでしょうか?それであれば、事前にいろいろと話し合いをする必要があるかと思いまして…。お願いします。

回答日:2015年12月26日

相続税の申告は10ヶ月以内という制限がありますが、不動産の名義変更には期間制限はありません。

ですので、相続税を納付するために売却する必要があるなどの事情がなければ、話がまとまってから行えばいいと思いますよ。

売却するのであれば事前に名義変更が必要になりますのでご注意下さい。

回答日:2016年1月7日

そらさん初めまして、行政書士の藤井です。ご質問の件にお答え致します。まず、「死亡から何日以内に手続きをしなくてはいけない、という決まりはあるのでしょうか?」という件ですが、もし被相続人であるおじいさまの遺産総額が相続税の基礎控除額(3000万円+600万円×相続人の数)を超える場合(ご質問の設定では相続人2人ですので基礎控除額は4200万円です)相続税の納税が必要となりますので相続税の申告期限は被相続人であるおじいさまが死亡したことを知った日の翌日から10か月以内という決まりがあります。

しかし、その場合でも相続人の中に小規模宅地特例(小規模宅地特例とは遺産の中に居住用や事業用であった宅地等がある場合、その宅地等の評価額の一定割合を減額(※最大80%)してもらえる特例です。)の適用要件を満たす相続人がいる場合10か月以内に売却してしまうとこの特例の適用が受けられなくなる可能性がありますので、あえて10か月経過後に売却した方がお得なケースもありますので注意が必要です。

また、相続税の納税が必要ない場合でも相続した不動産を売却する時の譲渡課税(所得税・住民税)に関して、対象不動産が居住用財産である場合、取得価格と譲渡価格の差額(譲渡利益)が3000万円までならば譲渡課税を免除しますという優遇措置(居住用財産の3000万円特別控除)がありますが、適用を受けられるのは、「その居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の年末までの間に譲渡されるもの」という要件になっていますのであまりのんびりしているとせっかくの優遇措置の適用が受けられなくなる可能性がありますので注意が必要です。

「現在、その家をどうするのか全く決めていない」との事ですが、とかく不動産の相続は遺産分割の話し合いでその金銭的な価値や誰が相続するか、また実家を売却するという事そのものについて相続人間で意見がまとまらず、いたずらに長期化したり、とりあえず共有にして問題の先送りをした結果かえって問題を複雑化させてしまうようという事になりがちです。そうなると前出のような相続税や譲渡税などの各種優遇措置が受けられなくなってしまったり、相続人間の人間関係に悪影響を与えたりとあまり良いことは有りません。出来ればおじいさまがお元気なうちにご本人のお気持ちを汲んだ方針を決めて当事者間のコンセンサスを形成した上で遺言書の作成をしておくなどの対策を考えられると良いのではないかと思います。

以上、そらさんのご参考になれば幸いです。

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