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夫名義のマンションを義姉に名義変更をしたい

秋桜さん 2016年1月7日 千葉県

入籍し、夫と二人で暮らすようになったので元々夫が家族と暮らしていたマンションの名義を夫の姉(義姉)に変更したいと考えています。
購入した時の話を聞くと、義父が年齢的にローンが組めないので名義だけ夫で購入しローンは義父が払っていたそうです。
その後入籍が決まり、私と夫がそこに住むかどうが話し合いましたが、義母が足が悪くそこから引っ越すのは困難ということで私たちが別のところに引っ越しました。
ですが、まだ支払いは終わっておらずあと20年ほどかかると言っていました。
・義母(65歳専業・通院あり)
・義父(60歳契約社員)
・義姉(30歳契約社員)

支払いが終わってない状態での名義変更は、義姉の収入が条件を満たしていれば可能なのでしょうか?
また、手続きとしてどのような手順で進めればいいのでしょうか?

回答日:2016年1月7日

秋桜さん はじめまして
お答えします。
実は、マンション(土地、建物)の所有権移転登記をする場合の「登記原因」如何で税金面での取り扱いが異なってきます。
そのマンションの購入資金は、お義姉さまが出していた事実を証明できれば、ご主人名義とした登記は「錯誤」を原因としてお義姉さまに名義変更ができることになります。その時は、一切、課税問題は生じません。
しかし、一般的には、「贈与」又は「売買」を登記原因としての所有権移転登記を行うのではないでしょうか?
その時の原因証書として「贈与契約書」又は「売買契約書」といったものを登記申請書に添えることになると思いますが、その結果、いずれも課税の問題が生じることになります。
前者は、お義姉さまに贈与税、後者はご主人に(譲渡による)所得税が課されます。
マンションの現在価格が明らかではないのですが、一般的に、税金面では「売買」の方が有利と思料されます。
その要因として次のような点があげられます。
(1)贈与は、時価評価額が直接、課税対象であるのに対して、譲渡の場合、売価から購入原価や譲渡費用を控除したものが課税対象であること
(2)また売買金額は、時価の2分の1以上となる金額であれば、時価を下回った金額での契約金額も許容されること
(3)そして税率の違いです。贈与は課税金額が600万円以上は、30%から55%まで段階的に高率が適用されるのに対して、譲渡は10年以上保有であれば、一率20.315%と低率であること
以上、ご参考になれば幸いです。

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