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古い不動産3軒所持の場合

fuuさん 2016年1月12日 北海道

家族構成は父68歳、母65歳、姉(嫁いでいます)37歳、本人(長男)34歳。現在、誰も住んでいない築45年の家、賃貸で貸している築25年の家、両親が住んでいる築12年の家、計3軒の不動産があります。すべて2階建て1軒屋で父名義です。両親が住んでいる家のみローンが20年残っています。万が一、父が死亡した場合は保険で全額返済となります。私としては築45年と築25年の家は維持費や解体費用の方が係ると思うので、早急に売却手続きを取ってもらいたいと考えていますが、父はすべて3軒残しておきたい意向です。地価の変動や動向などはあると思いますが、傾向として残しておく場合と売却していまう場合では、どちらの方が良いのでしょうか。相続税や贈与税に無知なため、ぜひアドバイスをお願いします。よろしくお願いします。

回答日:2016年1月13日


fuuさん
相続対策には順番があると思うんです。
どんな場合も、第一に考えなければならないのは「残された人」の生活です(普通でいけばお母さまが残される可能性が高いですね)。老後の預貯金は十分か、一緒に住む人はいるか、病気になったり介護が必要なときに誰が世話するのか、その費用の負担は誰が─などなど。

続いて考えなければならないのは「姉弟の争族を防ぐ」です。
fuuさんにはお姉さまがいますから「分け方」が問題になります。主な財産は不動産3件。幸い複数あるので分けようはあるかもしれませんが、”公平”にはなりにくそう。この辺をどうするかが問題となります。

以上の問題を考えた後、「相続税対策」を考えます。相続税はかかりそうか、納入資金はあるか、どう捻出するかといったこと。
そして、最後に「節税」を考えなければなりません。相続税は現金一括納付ですから、普通のサラリーマンにとっては重い負担になります。対策できるなら策を講ずる必要があります。

以上の順番を踏まえたうえで結論を言えば、築45年の家は売った方がよいと考えます。貸家は第1次相続、あるいは第2次相続が終わってから売却を検討します。
理由は
①不動産を現金化すればお母さまの老後資金にゆとりが出ます。
②納税資金の対策にもなります。
③そして分けにくい財産を分けた時の不均衡是正のための資金としても回せる(「代償分割」といいます)可能性が出てきます。

対策の順番を間違えて「節税」から出発すると、不動産を売ってしまうのは”バカな選択”ということになります。現金より不動産のほうが課税価額はダンゼン少なく、その分、掛かる相続税も少なくて済みますから(貸家を売るのを2番手に回すのは、貸家となっている不動産は相続対策上、非常に有利だからです)。
しかし築45年の空き家は、もらっても始末に困る厄介な相続財産になりかねません。また貸家も、管理費、今後のメンテナンスや修繕費を考えると金食い虫になる可能性があります。
さらに、不動産3件をお姉さまと折半するのはたいへん難しいのではありませんか? 嫁がれてマイホームを持っていれば実家関係の不動産は利用価値がなく、固定資産税の負担の方が気になってしまうかもしれません。この点は、不動産を売る売らないの前に、お姉さまの本音を聞かれたらよいと思います。

後先になってしまいましたが、お父さまの存念を聞いておくのは最も重要です。
もし「長男にすべて譲りたい」と考えているとすると、残念ながらそのお考えは”争族”を生みやすいです。現在は均分相続が当たり前ですから、お姉さんの感情を害する可能性が高く、良い選択とは言えません。
相続対策は「法定相続分」、あるいは遺言を書く場合には「遺留分」をきちんと踏まえて書かないとかえって家族内紛争の火に油を注ぐ結果になりかねません。

fuuさんのケースでは、お父さまが先に亡くなった場合、配偶者特例を享受できるお母さまに相続を傾斜させて”酷税”を回避するという手もありますが、根本的な解決にはなりません。お母さまもやがて亡くなり、控除の特例がないシビアな環境で姉弟が財産を分割する協議をすることになりますから。

いずれにしても、お父さまが元気なうちに家作をどう引き継いでいくかについてご家族で話し合われ、今後の方向性を決めておいてください。






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