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新築時の土地の名義

さとさん 2016年3月22日 長崎県

初めまして。
現在、祖父 90 の土地 田んぼに家を新築予定です。…農地転用予定。完成は2017年になりそう。
土地の名義を祖父90 のままにするか父50 にするか孫30 である私にするか悩んでいます。
祖父の子供は3人、父の子供は私含めて2人です。
ローンは妻と連帯債務で組む予定です。
…6対4くらいになる予定。
贈与税や後々の相続の際に一番有利な方法はどのような方法でしょうか。
祖父は田んぼなど土地を他にも所有。
田舎なので価値はそんなに高くはなさそう。兼業農家で父が継ぎその後は私が家や農業を継ぐ予定。
…家は別に近所に建築します←別居
土地は約130坪です。

土地の宅地の評価額はまだ分かりませんのでこの値段以上だとこうした方がいいなど、あれば助かります。

よろしくお願いします。

回答日:2016年3月29日

さとさん
ご質問にお答えします。
先ず、推定相続財産がどの位で、それに対する相続税がどれ位なのかを知る必要があります。
土地の評価を承知しておられないとのことですが、毎年5月頃、市町村役場から送られる固定資産税通知書とともに「固定資産税評価明細書」が届いている筈です。すべての土地、家屋の評価が記載されており、これにより、概ねの相続税評価を速算可能です。土地については、固定資産評価額の合計額の約1.3倍程度が目安となります。
そして、お祖父様のつれあいのお祖母様は、ご健在でしょうか?そうであれば法定相続人になれますね。
しかし、法定相続人がお父様のご兄弟3人のみであれば、相続税の基礎控除は、4,800万円です。つまり、これを超えれば相続税が課税されるということになります。逆に基礎控除以内であれば相続税が発生しません。
相続税がかからないと推認されるようであれば生前贈与をすることで贈与税が課税されることになります。
ちなみに贈与税の税率は金額によって段階的に上がっていきますが、仮に課税対象の贈与額が1000万円とすれば、贈与税は、275万円となります。また贈与による所有権移転登記を行えば登録免許税が20万円、測量費用及び登記手数料等の圭は30万円前後と推認されます。これらの総額は約325万円と推定されます。
しかし、相続税がかからないのであれば、贈与を行う必要は全くありませんし、その方が実は賢明ということになります。
 ただし、直系尊属からの贈与は、「相続時精算課税」制度の活用により、無税(2,500万円限度)となるほか、やはり、直系尊属からの住宅資金の贈与の特例により一定額まで非課税扱いとなる制度も存在します。 
さらに農地については、後継者となる人が一括贈与を受けることで、納税の猶予制度が設けられており、結果的に相続税の納税は必要ないという場合もあります。
農地をお父様が一括贈与を受け、宅地転用した後、質問者様が使用貸借により住宅を取得することも考えられます。親の土地を無償で借り受けても何らの課税問題も生じませんから、一般的によく行われていることですね。
お近くの税理士など専門家への相談により良い対策をなさることをお勧めします。

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