一括借り上げの仕組み、家賃保証との違いは何？

マンションやアパートなど賃貸物件のオーナーさんが常に考えているのが「空室リスク」ですよね。これは不動産賃貸ビジネスをする上で絶対に考えておかなければならないリスクです。このリスクに対応するのが「一括借り上げシステム」や「家賃保証」といった、不動産管理会社等がオーナーさん向けに提供するサービス商品です。これら二つはどういったもので、また何が違うのでしょうか。

二つ合わせて賃貸ビジネス上の「保険」のようなもの

多くの方が病気に備えて医療保険や生命保険を利用しますが、これは「病気」というリスクに備える保険ですね。これらの保険は生命保険会社が提供する商品ですが、賃貸ビジネスでこれと似たような性格の商品を不動産管理会社等が提供するのが冒頭の「一括借り上げ」や「家賃保証」です。この二つは、合わせて空室発生というリスクに備える保険のようなものと考えれば良いでしょう。それではこれらの説明をしながら違いを見ていきましょう。

一括借り上げとは

これは管理会社が一旦オーナーさんから物件の全部または一部を法律上賃借して、それを利用者に転貸するという方式です。サブリースなどと言われることもあります。借り上げたうえで、物件の広告展開から入居者の募集、契約締結、そして物件の清掃や管理、退去時の手続きや退去者との調整など、煩雑な業務を代行します。オーナーさんは日々の面倒な仕事から解放され自由に時間を使うことができるというわけです。「所有するけど管理せず」という状態ですね。管理を任せるわけですから当然委託料がかかります。お金はかかるけれども物件の管理に追われず自由を確保できるというわけです。そして法律上は管理会社に「貸して」いるわけですから賃料は管理会社から受け取ることになります。ここに絡んでくるのが「家賃保証」です。

家賃保証とは

一括借り上げに多くの場合組み込まれるのがこの保証で、本来は空室からは家賃が発生しませんが、実際の借り手がいなくとも管理会社が本来の家賃のおよそ80％程度を保証し、オーナーさんに支払うというものです。これなら空室リスクにおびえる心配からも解放されます。保証料など一定の費用はかかりますが、賃貸物件の空洞化が顕著な昨今では「保険料」と割り切ったうえでこの保証サービスを活用するオーナーさんが増えています。

両者は二つで一つの空室リスク対策

以上のように家賃保証というのは一括借り上げシステムに組み込まれるもので、二つが一つのシステムとなってオーナーさんをお助けすることになります。ただし個別の契約で家賃保証を組み込まないものもあるので、その場合は空室からの収入は無いことになります。所有するのがアパート一軒のみだから自分で管理できるなどという場合は不要かもしれませんが、管理する物件が中規模以上で自分での管理は大変、あるいは煩わしいという方は利用を検討してみましょう。