相続税対策のマンション投資の注意点は?

税制改正により相続税・贈与税が改正されています。基礎控除額が「5000万円+1000万円×法定相続人の数」から、「3000万円+600万円×法定相続人の数」に下げられました。課税対象となるのは100人中4人だったのに対し、今回の改正で6人程度に。東京都内では倍増し、100人のうち18人程度になると言われています。多くの人が課税対象となることで、節税対策として人気を集めているのがマンション投資です。低額の自己資金ではじめられるなどいくつかのメリットがありますが、メリットばかりではありません。注意点もいくつかありますので、ご紹介しましょう。

マンション戸数の多少で節税効果も変わる?

相続税の評価額を決める際は、土地と建物に分けて計算されます。土地の評価額はマンション敷地面積を、所有するマンションの所有面積で按分して各戸の持ち分を決めます。つまり同じ所有面積の場合、敷地面積の狭いマンションの方が土地の持ち分が小さくなり、その分評価額も低く抑えられます。ですから、相続税対策としてマンション投資をする場合は、敷地が広いのに戸数の少ないマンションに投資してしまうと、思ったような節税効果は得られません。タワーマンションのように敷地面積の小さい方が同じ所有面積でも節税効果があることを覚えておきましょう。

新築物件もいずれ中古に?

マンションに投資する場合、一番避けなければいけないのが空室です。空室になると収入がないのに、管理費や修繕積立金などの費用は必要だからです。また退出の際には、内装費やメンテナンス費用、入居者募集の広告費用なども必要で、経営的には痛手となります。納税資金を貯めたい、マンション購入費用を返済したい、といったオーナーにとって収益はマイナスになり、思い描いていたプランは崩れてしまいます。中古物件に比べて新築物件のほうが入居者は確保しやすいですが、購入費用が高額になるというデメリットもあります。そのため利回りが低くなり、利益を得られるまで数十年かかることも考えておきましょう。また忘れてはいけないのは、新築物件もいずれは古くなるということです。新築時は高い賃料収入が得られますが、そのままの賃料でずっと入居者が確保できる保証はありません。数年後には賃料を値下げしなければいけないことも念頭に置いておきましょう。

ファミリー物件は避けるべき?

空室を避けるべきだと前述しましたが、長期間入居してくれるのはファミリーを対象にした2LDKや3LDKでしょうか? あるいは単身者を対象にしたワンルームや1LDKのどちらでしょうか? 正解は2LDKや3LDKです。ファミリーの方が入居期間は長くなります。しかし購入金額は単身者用の物件に比べて2倍や3倍もするのに、家賃を2倍や3倍に設定できるかといえば、そうではありません。つまり利回りが低くなってしまうのです。また部屋が大きい分、退去時にかかるリフォーム費用も高額になり、さらに設備機器の入れ替えなどにも費用がかさみがちです。単身用物件に比べ売却しづらいこともマイナス要因となります。相続税のための資金が急に必要になった場合に、対処することができないケースも考えられるからです。

どちらともメリットとデメリットがありますので、どちらを優先するか、じっくりと検討しましょう。

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