アパート・マンション経営者必見!一括借り上げのメリット・デメリット

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一括借り上げの仕組みとは

まず、一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)とは、オーナーが所有するアパート・マンションの部屋全てを、不動産業者やハウスメーカー(業者)が纏めて借り上げるのです。
そして、その業者が、オーナーに代わり部屋の入居者を募集します。
オーナーは、入居率・空室率には関係なく、一定の賃料を受け取ることが可能、というもので、アパート・マンション経営の手法の一種です。

オーナーは、業者に手数料を支払う代わりに、空室リスクを取らずに済む、という仕組みであり、本来の入居率100%の際の家賃収入よりは、受け取る家賃収入は減りますが、安定して確実な収入が見込めます。
つまり、一括借り上げの制度は、オーナーが空室リスクに対してかける保険のようなものです。
オーナーが業者に支払う手数料が、言わば保険料の位置付けです。

一例を挙げると、

  • 部屋数8部屋のアパートを経営するオーナーがいるとします。
  • 各部屋の月額賃料は6万円としましょう。
  • この場合、入居率100%ならば、オーナーが得る家賃収入は、月額賃料6万円×8部屋で、48万円となります。
  • 一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)を利用した場合、例えば、業者は全8部屋を計38万円でオーナーから借り上げますので、オーナーの家賃収入は月額38万円で固定されます。
  • 業者は、通常の月額賃料1部屋6万円で入居者を募ります。
  • 入居率100%の場合の家賃収入の差分10万円は、業者の取り分になります。

一括借り上げのメリット

オーナーの立場から見た、一括借り上げのメリットを整理してみます。

1.空室リスクの回避と家賃保証

2020年の東京オリンピック効果などで、徐々に不動産の景気も良くなってきましたが、好立地の新築アパート・マンションでさえ、入居率100%での不動産経営スタートは、ほぼありません。
オーナーには、常に空室リスクを抱えることになります。
一括借上げでは、空室が生じても一定額の家賃保証がある訳で、中長期での家賃収入の見通しが付き、借入金返済計画が立てやすくなります。

2.テナント(入居者)リスクの回避

テナント(入居者)同士がトラブルを起こしたり、近隣住民に迷惑行為を働いたり、月額賃料を滞納したりなど、テナントのリスクも不動産経営では避けられません。
一括借り上げの業者が入らない場合、不動産管理会社を別途起用しない限り、オーナーはこれらに直接対応しなければなりません。
一括借り上げ制度を使えば、その業者がこれらに対応しますので、オーナーは手間のかかる不動産管理に基本ノータッチで大丈夫です。

3.管理業務からの解放

テナント募集や清掃作業、クレーム対応などアパート・マンション管理全般を業者に任せるので、オーナーは管理業務からは解放されます。
オーナーは、不動産経営の戦略立案に集中できます。

一括借り上げのデメリット

次に、オーナー視点での、一括借り上げのデメリットも整理しておきます。

1.契約が更新されないリスク

その業者との一括借り上げの契約期間は、何年間なのでしょうか。
自動更新されるとは限りませんから、予め契約内容を十分に確認しましょう。
一括借り上げの最中に、契約更新はしないよという話になってしまったら、その後のアパート・マンション経営に支障が出る可能性もあります。
また、契約更新可能の場合でも、賃料の値下げやリフォーム費用の負担を、業者から求められることもあり得ます。

2.賃料値下げのリスク

いくら家賃収入の保証があるとは言え、長期に渡り空室率が高まれば、どのような業者でも何らかの形で空室対策を講じなければなりません。
そこで、賃料の値下げの話が出ます。
月額賃料を引き下げると、オーナーの手取りも確実に減りますので、借入金の返済計画にもダイレクトに影響します。
業者との一括借り上げ契約では、契約期間内の数年毎に賃料を再検討する旨が盛り込まれるケースも多いので、契約締結前に必ず確認すべきポイントです。

3.リフォーム費用負担のリスク

賃料値下げをしないならば、通常はリフォーム工事の実施で空室率の改善を試みます。
その場合、リフォーム費用などはオーナー負担となるケースが多く、自己資金の持ち出しとなりますから、借入金の返済計画にも影響します。
これは、業者との契約内容次第ですので、事前に確認しておくべきです。

4.違約金や損害賠償を請求されるリスク

一括借り上げの契約を交わした業者が良心的でない場合、中途解約時に法外な違約金や、損害賠償を請求されたりするケースも中には見られます。
どんな業者と契約するのか、契約相手の見極めが大切です。
一つの業者からのみ話を聞くのはリスキーです。
複数業者と接触して話を聞く他、ネットでの口コミ評判をチェックしたり、不動産投資家仲間の見解も聞いたりするなど、相手を見極める一手間を惜しまないでください。

 

まとめ

以上、一括借り上げの仕組みや、メリット・デメリットを見てきました。

まとめると、オーナーの空室リスクを保証するのが一括借り上げ業者であり、業者はリスクテイクと引き換えに、手数料収入を得ていることになります。

それゆえ、業者の視点から眺めると、オーナーから一括借り上げを引き受けることで、自社が赤字になるようなアパート・マンションと係わるのは嫌に決まっています。
彼らの立場なら、テナント付けが楽な物件を引き受けたい、と思うのが当然です。

このように考えると、業者サイドから一括借り上げの話を出して来るようなアパート・マンションであれば、ある意味で優良物件と言うことができます。
少しでも多くの家賃収入を得たいのであれば、一般管理で経営する方が得策の可能性もあるのです。

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