アパート・マンション経営者は知っておくべき「レバレッジ効果」とは

レバレッジ効果とは他人資本で多くの取引ができる仕組み

アパート・マンション経営において経営者が必ず知っておくべき投資用語に「レバレッジ効果」というものがあります。

レバレッジ（leverage）とは、英語で「テコ」を意味しており、テコの原理のように、他人資本を使うことで、自己資本より多くの取引きができる仕組みや効果のことをいいます。

例えば、100万円の自己資本しかない状態で、銀行などから900万円を借り入れ運用する場合、1000万円の投資が可能になるというものです。この場合には、レバレッジは10倍という扱いになります。

アパート・マンション経営におけるレバレッジ効果は収益性の高い物件を購入できること

レバレッジ効果をアパート・マンション経営に生かす場合とは、どういったことをいうのでしょうか。

例えば、購入したいアパートが1億円であるものの、頭金が2000万円しかない場合、残り8000万円については、銀行などから借り入れる場合にあたります。この場合は、自己資金である2000万円に対して5倍のレバレッジが効いているということになります。この場合の銀行からの借り入れは、単なる借金ではなく、後に生きる投資をしたものと取り扱うという点で、重要な意味を持ちます。

こうしたレバレッジ効果により、手元にある自己資金のみでアパート・マンション経営を始めるよりも魅力的な物件を手に入れ、収益を得ることができるようになります。取得した物件の価値が高い以上、収益についてもより多くなることが期待できます。これが、レバレッジ効果をアパート・マンション経営に生かすということなのです。

自己資金が少ない場合、収益性の高い魅力的な物件を購入することは難しいかもしれません。しかし、借り入れにより資金を増やすことで、投資の選択肢も広がり、長期間に渡って安定的に運営できる資産を手に入れることが可能になるのです。

アパート・マンション経営においては、スタート時点でいかに収益性の高い物件を購入できるかが重要だと一般的に言われており、その観点からも、アパート・マンション経営を考えている全ての人において、レバレッジ効果というものは無視できない重要な概念なのです。

また、事業者でない一般人の場合、株などの投資に充てるためという理由で、銀行からお金を借りることはほぼ不可能といって良いです。その一方で、不動産を購入するという理由であれば、担保などは当然求められますが、銀行から融資を受けられる可能性が高まります。

この点が、通常の投資とアパート・マンション経営による投資の大きな違いといってよいでしょう。そして、この点が、不動産投資の効率が良いといわれる最大の理由でもあります。

リスクも増えていくことに注意

レバレッジ効果がアパート・マンション経営において重要であることは先に述べたとおりですが、これには当然リスクも伴います。まず、銀行から借り入れる場合、すでに所有している土地などに抵当権が設定されるなど、担保を設定する必要があります。これは、融資の返済が滞った場合には、所有している不動産を失うということを意味します。当然ながら、借り入れる金額が増えれば増えるほど、失う不動産の金額も多くなるということです。

また、アパート・マンション経営のレバレッジ効果のメリットを享受するためには、アパート経営が長期的に見て安定していることが前提となります。もし、長期間の空室が続き、賃料収入が融資への返済額を下回るような状況になれば、自己資金で運用しているよりも大きな赤字が積みあがっていくリスクが存在します。

さらに、金利の変動にも注意する必要があります。借り入れにあたって変動金利を選択した場合、景気の状況などに応じて金利が変動していきます。例えば、1000万円の自己資金で、借入れをせず自己資金のみで運用した場合、年間100万円の収益が可能であるとします。

一方、2000万円を新たに借り入れて物件を購入し、300万円の収益が可能となるとします。その状態で、借入れ金利が変動によって11％まで上昇したとすると、年間の利払い金額は約220万円となります。これによって実質収益は約80万円となり、借り入れをしない場合の100万円の収益より20万円少なくなります。ということは、借り入れをせずに自己資金のみで運用したほうが、効率が良かったということになります。

これが「逆レバレッジ」と呼ばれる現象です。レバレッジ効果を求める場合には、こうした逆転現象についても考慮し、自分がどの程度のリスクまで耐えられるかについて、綿密に検討する必要があります。

まとめ

これまで述べたように、レバレッジ効果を高くすればするほどリターンも増えていくわけですが、それと同時にリスクも増加していくということです。したがって、いかに収益性の高い優良物件を見つけて、どういった計画で融資を返済していくのかについて、しっかりとした戦略を立てることが最重要になります。

また、一つの不動産のみに全力を注いだ場合、失敗した時に致命的なダメージを負いかねません。そのため、複数の不動産に分散して投資するということも、リスク管理という意味で重要になってきます。レバレッジ効果をうまく生かせば、自己資金より少額で物件を購入することができます。ということは、限られた自己資金で、複数の物件を購入することが可能となり、分散投資を実現できるということでもあります。

以上のように、レバレッジ効果をうまく生かすことで、収益性を高め、リスク管理も行いながら、アパート・マンション経営を実現できる可能性があるのです。

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