アパートやマンションは普通の人でも経営できるの？

ボーナスでアパート経営を始めた人も

世の中には意外とアパートやマンションのサラリーマンオーナーが増えているようです。老後の年金があまりあてにならなくなった時代、将来を見すえて今のうちに何とかしようと考える人が多くなっているのでしょう。

 

アパート・マンション経営などの不動産投資を行なうメリットには次のようなものが考えられます。

 

• 「不動産」という資産ができる
• 税対策として有効
• 少額自己資金でも大きな投資が可能
• 私的年金の確保
• 節税対策

アパート・マンション経営にあたっては、購入した物件そのものを担保にして、購入資金の借り入れができます。初期の個人的な資金がわずかでも、家賃収入でローンを支払い、完済した時点で自分の純粋な資産とすることができるのです。

 

最低年収はいくらあれば始められるのか

そうはいっても、あまり生活に余裕がない人でもアパート・マンションの経営に手をつけることは可能なのでしょうか。

実際にアパート・マンション経営を始めた際の自己資金は、4割が500万円以下。100万円未満が1割以上です。最低ラインでは70万円程度から不足分を借入れで補えば、小規模なアパート経営に着手可能といわれています。

また、平均的なサラリーマンの年収があれば、アパート・マンション経営の可能性は十分にあります。

経営開始時の年収は、40％の人が700万円未満、300万円未満も12％です。300～500万円の年収でも、アパート経営に踏み切ることはできるのです。

集合住宅経営とワンルームマンション投資

ワンルームから始める不動産投資

ここ数年の間に、ワンルームマンションを不動産投資の対象として購入する傾向が増加しているようです。

少し前までは、不動産投資といえばある程度の資産保有層と決まっていたものですが、最近の購入層としては安定した収入がある公務員・看護師・自衛官などに加え、30代の若い層も目立つといいます。

棟ごと購入するのは費用面・管理面でハードルが高いと考える人も、ワンルームならば手が出しやすく、将来に備える手段として決断するようです。

ひと棟経営とワンルームマンション投資のメリット・デメリット比較表

投資物件	メリット	デメリット
アパート・マンション棟	建物の価値が無くなっても土地の価値が残る 工夫次第で空室率が抑えられる 相続・贈与税対策の効果が高い 大きな利益の可能性がある	初期投資金額が大きい 経営管理に手間がかかる 売りたいときにすぐに売却できない可能性がある
ワンルーム	投資金額が抑えられる 経営管理が楽 借りる人が見つかりやすい 家賃設定がしやすい	立地場所に左右される 収入が0になりやすい 不動産としての価値が永続的でない 利益の伸びが期待できない

棟ごと管理する場合には、初期投資が大きく、リスクもその分高くなります。一方で多少の立地が悪くても、リフォームなどによるイメージアップなどの工夫次第で、利益率を大幅に上げられる可能性があります。

ワンルームマンションの場合には、家賃の設定がそのまま利益となりますが、借りる人が見つからない場合には収入がゼロになります。他に部屋がないので、空いている期間があればそのままマイナス収支に直結します。

 

アパートやマンション経営の収入はどれくらい？

経営スタイルにより大きな幅がある

アパート経営・マンション経営の収入は、規模や経営のスタイルによって大きく異なります。ローンのあるなしがもっとも大きなポイントとなりますが、その他にも管理費負担などは、設備や建物のタイプによっても変わってきます。

単純に、たくさんのアパートを所有しており、満室となっている率が高ければ収入も大きくなります。また、首都圏、地方などによっても家賃格差があるため、予測が難しいようです。

ワンルームマンションは、立地によりますが首都圏であれば10～15万円の家賃収入となります。ひと部屋分であれば管理費はそれほど負担となりませんが、ローンがある場合には実質的な収入は数万円というところになりそうです。

入居者がいなくなるとまったく無収入となるため、たちまち赤字となってしまう恐れがあります。

 

一般的なアパート経営の例

平均的にはアパート1棟を所有して得られる家賃収入は100万円程度で、そこから経費や税金がかかるため、手取りは20万円前後が相場といわれています。

ローンの返済が完了していれば、そのまま所得となりますが、現実的にはなかなかそうもいかないようです。空き室が多ければそれだけ現金収入が減り、管理費などで赤字になる可能性もあります。

アパート・マンション経営でそれなりの収入をあげるためには、地道に所有する物件を増やしていく必要がありそうです。

 

アパートやマンション経営の収入アップの道

物件探しの5か条とは？

アパート・マンション経営をする上で何よりも大切なのは、物件です。もちろん、都心の一等地ならば放っておいても借り手はつきそうですが、資金面からも現実的ではありませんよね。

最初に物件探しをするならば次のことに留意します。

• 500～600万円以内（ローン返済に無理がない
• 2DK以上、35平米以上のファミリー層向け
• 都心まで乗り換えな30分でアクセス可能
• 築16年以上（築16年までは「新築プレミアム」が価格に含まれ割高）

家賃はある程度までの設定となるため、割高物件には手を出さない方が最終的に安全です。多少、最寄駅まで距離があっても、乗り換えなしを選ぶ場合が多く、ファミリー物件は長く住んでもらえます。

人の入れ替えが多い単身者向けは、それだけリフォームや清掃の負担が増えます。長い目での経営リスクをどれだけ減らせるかがポイントになります。

空き室ゼロを目標とする

入居率の高い物件であれば、人気があるということですので、自然と収入につながります。ただ、どれほど良い物件であってもオーナーが何もせずに放置していて、いつの間にか空き部屋が増えてしまったという例もあります。

立地や物件の規模はともかく、空き室を減らすための努力は常にしなければなりません。そのためには、まず部屋を見に来る見学者の視点を常に意識しましょう。

自分が借り手となったつもりで、所有しているアパートやマンションを見てください。例えば張り紙に不穏な警告や、非常識な人に対する注意などがあれば、そこに住みたいと感じる人はいません。

また最近は、見学に来る前にインターネットで情報を確認するのが主流です。情報が少ないと、それだけチャンスが失われます。周辺、物件の各部屋のパノラマ写真や動画を提供して情報公開を徹底してください。

物件を案内する不動産屋への働きかけも重要です。情報提供はこまめに行ない、売りとなるポイントは強調してもらうようにしましょう。

さらに物件を案内してきた際に、ハウスクリーニングの徹底や見学者専用のスリッパ、わかりやすいブレーカーの表示など、オーナーの心遣いが伝われば営業マンの本気度が上がるといわれています。

もちろん、一度入居したら出ていきたくなくなるような顧客満足度も、常に意識していかなければなりません。こまめに入居者に意見が聞けるよう、入居時の案内書にオーナーのメールアドレスや電話番号を配布します。

退去時には簡単なアンケート調査を行ない、改善に努めていきます。誠実にアパート・マンション経営を行なっているという姿勢が、最善の収入アップ方法なのでしょう。

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