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現物分割、換価分割、代償分割など遺産分割の方法及びその遺産分割協議書のまとめ

相続財産をどのように分けたらいいのでしょう。

遺産相続の準備 2015年11月30日 閲覧数:1444

遺産相続の手続きは大きくいうと、亡くなった方の財産(現金、預金、土地建物等の不動産など)を相続人に分割する手続きをいいます。

遺産分割の方法としては、原則的な遺産そのものを分割する方法のほか、金銭による精算することで解決する方法もあります。

どのような違いがあるのか、わかりにくいという方もいらっしゃるでしょう。

大きく分けて3つの方法がありますが、このページでは遺産の分け方を紹介します。どの方法にするのかイメージが湧いていただければ幸いです。

遺産分割の方法は3つ
 1.現物分割(資産ごとに分ける)
 2.換価分割(現金に換えてから分ける)
 3.代償分割(代わりにお金を払う)
 4.まとめ
換価分割の注意点
 換価分割のポイント① メリット 相続税の節税と納税
 換価分割のポイント② デメリット1 不動産売却の煩雑さ
 換価分割のポイント③ デメリット2 登記移転と譲渡の手続き
 換価分割のポイント④ デメリット3 譲渡所得の申告納税
 換価分割の補足 贈与税について
 換価分割のポイントまとめ
代償分割の注意点
 代償分割のポイント① メリット 換価分割の手続きを回避
 代償分割のポイント② 活用場面
 代償分割のポイント③ 相続税の計算について
 代償分割のポイント④ 土地・建物の代償する場合
 代償分割のポイント⑤ 代償金を支払う相続人の資力
 代償分割の補足 贈与税について
 代償分割のポイントまとめ
分割方法からみた遺産分割協議のまとめ
 分割方法のまとめ
 遺産分割対象の財産をしっかり調査
 財産と相続人を確定し、遺産分割協議
 遺産分割協議書のひな形
まとめ

遺産分割の方法は3つ

1.現物分割(資産ごとに分ける)

現物分割

個々の資産をそのまま(現物のまま)分ける方法を現物分割といいます。例えば、土地は長男、現金は長女などというように分けていきます。

現物分割は、財産が現物でわかりやすく誰のものかはっきりするという長所があります。

しかし、不動産など細かい調整ができない財産もあるため、資産のバランスが取れない場合には紛争になる可能性があるという短所もあります。

なお、不動産については共有にするという方法もありますが、あまりおすすめしません。

固定資産税の支払いは誰が行うのか、不動産管理の方針が別れてしまった場合にどうするのか、その次の相続のときにさらに相続人が増えたときには共有者がさらに増えるといった問題が生じるためです。

そこで、現物分割のデメリットを補うものとして、換価分割と代償分割という方法があります。

2.換価分割(現金に換えてから分ける)

換価分割

土地やマンションなど、不動産はそのまま相続してもすぐにお金として使うことはできません。
また、共同で所有するのはデメリットがあったり、割合に応じて分けることが難しい財産もあります。
不公平だと争いになることもあるえます。

上記のような紛争を避けるために、財産を売却して金銭に換えてしまって分割する方法を換価分割といいます。この方法によれば、財産が現金化できるのでほぼ平等な取り扱いができます。

しかし、土地等の不動産が売却の対象物となるような場合には、売却まで1年程度はかかるといわれ、また現物を使いたい場合に使えないという不利益があります。

家・土地のように相続人の中にはまだそこに住みたいという希望がある方もいらっしゃるでしょう。そこで法律の規定にはないのですが次のような代償分割の方法が判例で認められています。

3.代償分割(代わりにお金を払う)

代償分割

資産を誰か1人ないし複数の人が所有するとして、所有しない側にそれ相応の金銭を渡すことで解決する方法が認められています。これを代償分割といいます。

このことにより、家や土地を利用したいであったり、会社を引き継ぎたいというような場合にスムーズに事を運ぶことができます。例えば、家を相続するに際し長男が土地建物を相続するかわりに、長男が兄弟に1000万円支払うような場合にお互い満足のいく結果が得られるのです。


土地を売却することを避けて、その代りに不公平な金額分を他の相続人に対して現金で支払うことで全体のバランスをとれるのです。

4.まとめ

以上現物分割、換価分割、代償分割について簡単なイメージをお伝えいたしました。

ここまでの内容をみると、そんなに複雑でないように思われます。

しかし、換価分割、代償分割にはその特殊性から様々な注意点があります。

そこで、この先は、換価分割及び代償分割についての注意点を詳しくみていきます。

換価分割の注意点

換価分割のポイント① メリット 相続税の節税と納税

換価分割では、財産を現金化するため、公平に分割できます。また、現金化する際の手数料も手続き費用となり、相続財産の評価額が経ることで、相続税額が低くなります。

また、現金化することで相続税の納税資金にも充てることができます。

換価分割のポイント② デメリット1 不動産売却の煩雑さ

反面、不動産を手放すだけでなく、各種費用などが発生しますので思った通りの財産の価額にならないことがあります。

また、不動産の場合、売却まで期間と手間がかかりますから、相続税の納税時期である相続発生から10ヶ月以内には間に合わない事もあります。

実務においては、この点が問題になることが多いようです。

相続が発生してから、不動産屋さんに相談にくる方が多いようですが、不動産屋さんとしては急いで売ろうとすると、安く売るしかなく、希望の価格で売るには1年以上かかることがほとんどなのです。

ですから、不動産屋さんからすると、相続の際に売却の可能性がある場合にはあらかじめ手を売っておいたほうがよいとの意見が多くあります。

 

換価分割のポイント③ デメリット2 登記移転と譲渡の手続き

実は、換価分割の手続きについて大変面倒な事があります。

換価分割を行うためにはまず、相続人全員の共有名義の登記にするか、代表者の名義にする必要があります。売却するためには、売り主を確定する必要があるからです。相続がまだ未確定のままでは売ることはできないのです。

相続税が発生しない場合にはそれでもまだいいのです。売却の手続きを一つ一つ行っていくだけですから。

しかしながら、相続税が発生する場合には相続税の支払いと密接に関連してしまいます。

実は税務署に対しては、単純に共有名義なら共有者へ、単独名義ならその所有者へ相続発生から10ヶ月までに相続税の申告をする必要があるのです。

売却額から必要経費を引いた金額で相続税が計算されるのだとよいのですが、相続発生から10ヶ月までに売却して売却代金を回収できなければ、相続税の支払いが大変な負担となってしまいます。

一旦相続税を納付したとして、その後、売却後に相続税の還付請求(もどしてください!と請求することです)をすることもできますが、それも面倒になりますね。

ところで、特定の相続人が代表者となって売却し・換価処分する場合には少し不安も生じます。換価処分した後に、その金銭を横領してしまう事件もあるのです。このような事態は兄弟だから親戚だから大丈夫という方ほど生じているようです。

以上のようなことを回避して、面倒にならないようにするには、司法書士に頼むと多少早く手続きが進む可能性があります。

具体的には以下の手続きをおこないます。

①相続人全員から代理権付与してもらう。

②司法書士が全員の代理人として、売却の手続きを行う。

③売却の手続きの際に、相続による名義の移転と売却による名義の移転を同時に行ってもらう。

 

その上で、申告時期までに整えるようであれば上記の手続きで完了となります。申告時期までに難しいようであれば、一旦相続による名義移転を行い、申告納税を行うことになるでしょう。

ただし、不動産が売れればということが前提ではありますが。。。

換価分割のポイント④ デメリット3 譲渡所得の申告納税

ただし、問題はそれだけにとどまりません。

換価分割した場合の譲渡所得の申告という問題もあります。通常、不動産を売却した場合には譲渡所得による所得税の申告が必要になるのです。つまり、不動産の売却時にその利益が認められる場合に所得税が発生してしまうのです。

具体例でみてみましょう。

相続財産が不動産(売買価額1億2千万円)があり、相続人が3人いたとします。もともと不動産を5500万円で購入(建設)し、譲渡の手続費用が総額500万円ほどかかったとします。

譲渡所得の計算は、売買価格-(不動産の取得費+譲渡の手続費用)-特別控除になります。

すると、

譲渡所得=売買価額 1億2千万円-(不動産の取得費 5500万円+譲渡の手続費用 500万円)=6000万円

これを3人で分けるとすると一人あたり2000万円が売却益(譲渡所得)になります。

 

これに対して譲渡所得税がかかりますが、その税率は以下の通りです。

区分

所得税

住民税

長期譲渡所得金額(譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年超)

15%

5%

短期譲渡所得金額(譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年以下)

30%

9%

なお、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として、基準所得税額の2.1%を所得税と合わせて申告納付します。

もし、その不動産を取得してから、5年超経っている場合には所得税住民税あわせて20%の譲渡所得税を支払う必要があります。

上記の例でみると、2000万円×20%=400万円

さらに、復興特別所得税として400万円×2.1%=8万4千円

合計408万4千円となります。

これは、1人当たり408万4千円ですが、かなりの額になりますね。

【相続人が住んでいた場合には】

ただし、相続人の一人が亡くなった方と同居していた場合には、居住用財産を売却したことになります。

この場合、3000万円の特別控除が認められていますので、以下のような計算になります。

2000万円-3000万円<0円

従って、譲渡所得がありませんから、譲渡所得税は発生しません。

※もし売却益が4000万円の場合には、4000万円-特別控除3000万円=1000万円の譲渡所得になります。

この場合には、1000万円×20%×1.021(復興特別所得税分)=204万2千円が譲渡所得税額となります。

 

【空き家対策減税について】

平成28年3月に空き家対策のための政策が出されました。

これによると、昭和56年5月31日以前に建てられた空き家を相続し、そのまま空き家として売却する場合に譲渡所得の特別控除として3000万円が認められることになりました。

詳細は空き家減税の記事を参照ください。

以上のことから、相続税の申告納税の他に不動産の譲渡所得による所得税申告も必要になります。

これらは、別個のものなので、相続人ごとに個別に計算をして、シミュレーションをするとよいでしょう。

いちかばちかやってみて、こんなはずではなかった!と後々後悔するはできるだけ避けたいですよね。

ですから、一度、税理士に相談してみるのが望ましいといえます。もちろん、相続税、譲渡所得による所得税申告を行う場合に、税理士に依頼するとその分の報酬費用もかかります。

換価分割の補足 贈与税について

ところで、相続人の間で、相続財産を売却する関係から一旦特定の相続人に登記名義を移してから、換価分割を行う場合、その動きから見ると特定の相続人のものを売却して他の相続人に金銭を贈与したというように見受けられます。

とすると、贈与税がかかるのか問題となりますが、国税庁は一定の条件のもと贈与税は発生しないとしています。(国税庁ホームページ

一定の条件とは「共同相続人のうちの一人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合」です。

ですから、遺産分割協議書には、

「財産を売却換価して、その必要費用をのぞいた金額を相続人に分配する」

と記載しておくことが必要となります。

もし、遺産分割協議書に上記文言を書いていない場合には、国税庁の条件に当てはまらなくなりますので、贈与税が発生する可能性がありますからご注意ください。

つまり、換価分割の際には必ず遺産分割協議書が必要になるのです。

遺産分割協議書の全体的な案文は後ほどご紹介します。

換価分割のポイントまとめ

以上のように、換価分割の場合にはその手続の煩雑さ、相続税、所得税の納税、そして司法書士及び税理士への報酬を考えると、換価分割は利用しづらいものともいえます。

換価分割の判断をするのは、よっぽど価値の高い物件で相続人全員が金銭での解決でなくては納得しない場合に限るといえるでしょう。

代償分割の注意点

代償分割のポイント① メリット 換価分割の手続きを回避

換価分割では、その手続をするために、一旦登記名義を代表者の単独所有か全員の共有にするということの他に、譲渡所得税の申告納付などの問題点がありました。

これに対して、代償分割はある特定の相続人に不動産などの所有を集めたうえで、その相続人から金銭を支払うことで遺産分割と同様の効果を得ようとするものです。ですから、換価分割の種々の煩わしさは多少、回避できるところがメリットといえるでしょう。

代償分割のポイント② 活用場面

代償分割は特定の相続人が特定の相続財産を相続するのが望ましい場合に活用することが通常です。

具体的には、①自宅建物、②アパートなど収益物件、③会社などの事業承継、④農地、事業用地などがあります。

これらの財産は当該相続人が、生活上、事業上必要となる財産になり、また共有より単独所有が求められるものだからです。

代償分割のポイント③ 相続税の計算について

代償分割は、金銭などの他の財産で精算するので、その評価額によっては相続税の計算に不都合が生じることがあります。具体的にみてみましょう。

具体例

相続財産が不動産(相続税評価額1億2千万円、実勢価格1億5千万円)、相続人が2人いたとします。これを1人が相続し、他方に6000万円の金銭を支払ったとします。

この場合、相続した人の相続税評価額も、代償金を受け取った相続人の財産価額も6000万円となり、平等の割合で相続税の計算がされます。

ところが、実勢価格の1億5千万円で代償金額を7500万円とした場合には、おかしなことが起こります。

 

相続した人の相続税課税価格は1億2000万円-7500万円=4500万円。

代償金を受け取った相続人の相続税課税価格は受け取った7500万円。

 

すると、相続税の支払いについては、相続した人と、代償金を受け取った相続人との間で37.5%と62.5%の割り振りになってしまいます。

国税庁ホームページ参照)

 

なんとなくですが、相続税評価額(土地は路線価、建物は固定資産評価額)で代償金額を計算した場合には代償金を受ける相続人が得をしそうな感じがしますし、逆に実勢価格で代償金額を計算した場合には相続税額を考えると代償金を受ける相続人が損をしそうな感じがします。

 

ですから、代償分割を行う場合には相続税額のシミュレーションをしながら、相続人同士が納得のいく代償金額を設定する必要があるのです。

 

代償分割のポイント④ 土地・建物の代償する場合

代償分割は、金銭で行う必要はありません。不動産を相続する相続人がもともと持っていた、他の財産で代償するということも可能です。

例えば、相続人が持っていた他の土地などがこれにあたります。

この場合ですが、譲渡する側としては、代償金を支払わなければならない立場です。この支払の方法として土地を譲渡するわけですが、譲渡する際には、換価分割のポイントでも触れた譲渡所得が発生する可能性があります。

譲渡所得=代償した時点の時価 -(不動産の取得費 +譲渡の手続費用 )

とすると、売却した時点で、譲渡所得が発生した場合には、所得税が発生することになります。

 

他方で譲り受けた側としては、不動産を譲り受けた段階で時価でその不動産を取得したと認識されます。

ですから、不動産取得税が発生します。

 

以下が不動産取得税の計算式です。

不動産取得税額=取得した不動産の価格×税率(土地または居住用家屋:3%、非居住用家屋4%)

東京都主税局ホームページから

 

また、不動産登記の登録免許税(法務局での手続費用)は、通常との譲渡となりますので、2%(20/1000)となります。

 

代償分割のポイント⑤ 代償金を支払う相続人の資力

代償分割は、金銭で代償金を支払う場合に代償金がしっかり支払われるのか、心配になることがあります。代償金を支払う相続人の資力の問題です。

もちろん、遺産分割協議書を作成してそこに、代償金の記載をするのが当然としても、親族だからといって、支払いがのびのびになることもあります。

ですから、きっちりと解決するためにも、早い段階でしかも一括で支払ってもらう(支払う)ことが大変重要です。

親族であればこそ、きっちりとしたいところですね。

 

代償分割の補足 贈与税について

基本的に代償分割は代償金を支払う、または代わりに不動産などの財産を譲り渡すということが内容となりますが、これは代償分割でなければ通常の贈与といえます。ですから、贈与税の対象になる可能性があります。

でも、それでは相続の精算の目的なのに贈与税も発生するのは、不合理です。

そこで、代償分割であることを証明するために、遺産分割協議書に代償分割であることを記載する必要があるのです。

文言としては以下のように記述するのがよいでしょう。

相続人◯◯は、第◯条記載の相続財産を取得する代償として、相続人◯◯に◯◯年◯◯月◯◯日までに、金◯◯円を支払うものとする。

又は

相続人◯◯は、第◯条記載の相続財産を取得する代償として、相続人◯◯に◯◯年◯◯月◯◯日までに、以下の財産を譲り渡す。

不動産

所 在  ◯◯

地 番  ◯◯

地 目  ◯◯

地 積  ◯◯平方メートル      

 

これらの文言を記載しないと、相続とは関係のない単なる贈与となってしまい、贈与税が課されてしまう可能性があります。

やはり、換価分割と同様に、代償分割でも遺産分割協議書が必要になるのです。

遺産分割協議書の全体的な案文は後ほどご紹介します。

代償分割のポイントまとめ

以上のように、代償分割の場合にはその手続からしてそんなに面倒ではありません。ただし、相続税や所得税の心配が必要になりますから専門家とよく相談しながら進めることをおすすめします。

換価分割の判断をするのは、よっぽど価値の高い物件で相続人全員が納得しない場合に限るといえるでしょう。

分割方法からみた遺産分割協議のまとめ

分割方法のまとめ

 

以上のことをまとめると以下のようになります。

分割方法

現物分割

換価分割

代償分割

特徴

単純に特定の遺産を相続人が単独または共有で相続する方法

分割できない不動産などの財産を売却処分して金銭に換価し、その金銭を分配する方法

特定の財産を特定の相続人が相続し、その代わりに代償金または他の財産で精算する方法

メリット

他二社に比べて手続きが煩雑ではない。

分割できない財産も公平に分割しやすい。

家督相続や不動産、事業承継など特定の相続人に財産を集中させることができる。

デメリット

分割できない財産のときには共有になったり、特定の相続人に集中させたいときに妥当な解決が図りにくい。

1.財産を売却処分して換価する際に登記や譲渡の手間がかかる。

2.不動産を譲渡する際に、名義人には譲渡所得が認められるので所得税を支払う必要が出てくる。

1.代償金額について相続税評価額か時価額かで判断した場合で相続税額が異なるため、代償金額の検討が必要。

2.代償を不動産で精算する場合、代償する側は譲渡所得がみとめられ、所得税がかせられる可能性がある。

また取得する側としては、時価で取得し不動産取得税及び登録免許税(2%)がかかる。

 

従って、妥当な解決を図るためにも、相続税が発生しそうな場合や、不動産について換価分割、または代償分割をする場合には、専門家のサポートが必要に思われます。

遺産分割対象の財産をしっかり調査

以上のことを考えると、遺産分割協議を行うまえにはなにを分割するのか確定しておく必要があります。そのため、亡くなった方の財産についてしっかりと調査をすべきです。

その上で、現物分割にするか、換価分割にするか、代償分割にするかを決める必要があります。財産全体を見渡してみるともっとも手続き的に負担のない現物分割に落ち着くこともあるかもしれません。

 

財産と相続人を確定し、遺産分割協議

遺産分割協議にあたってはまず財産を確定すること、そして相続人を確定していなければはじめられません。
そしてこの協議には、相続人全員の参加が大原則です、一人でもかけると遺産分割協議は無効になってしまいます。
また相続人に未成年者がいる場合は特別代理人を選任しておく必要があります。
そして協議の成立には全員の合意が必要になります。多数決で決まったことは無効になります。一度合意したことを覆すこともできません。

 

遺産分割協議書のひな形

 

【現物分割の場合】


現物分割の場合には、基本的に誰に何を相続するかという文言で作成することになるでしょう。

まずは現物分割の場合です。

この遺産分割協議書では不動産を2分の1ずつ共有で相続する場合を想定しました。

            遺産分割協議書

被相続人未来太郎(昭和20年7月19日生)の平成27年11月16日死亡により開始した相続の共同相続人である未来一郎、未来二郎の間で次の通り遺産分割の協議をした。

1.以下の財産を、未来一郎、未来二郎が、2分の1の持ち分によって相続する。


【土地】
所   在  ◯市◯町◯丁目
地   番  ◯番◯
地   目  宅地
地   積  100.00㎡ 
【建物】
所   在  ◯市◯町◯丁目
家屋番号   ◯番◯
種   類  木造
構   造  瓦葺2階建
床 面 積  1階  38.22㎡
       2階  40.00㎡ 

上記のとおり相続人全員による遺産分割協議が成立したので、これを証するため、本書2通を作成し、署名押印の上、各1通宛所持する。


平成27年12月16日

東京都●●区●●町●ー●-●
未来 一郎 印

東京都●●区●●町●ー●ー●
未来 二郎 印

 

【換価分割の場合】


換価分割の場合には、換価して金銭を分配することを記載する必要があります。

この遺産分割協議書では上記の例を少し変更して、不動産を売却換価し、金銭を分配する場合を想定しました。

 

            遺産分割協議書

被相続人未来太郎(昭和20年7月19日生)の平成27年11月16日死亡により開始した相続の共同相続人である未来一郎、未来二郎の間で次の通り遺産分割の協議をした。


以下の財産を売却換価し、売却代金から売却に伴う不動産仲介手数料・契約書作成費用・登記手続き費用を控除した金額を、未来一郎、未来二郎が、2分の1ずつ取得する相続する。
【土地】
所   在  ◯市◯町◯丁目
地   番  ◯番◯
地   目  宅地
地   積  100.00㎡ 
【建物】
所   在  ◯市◯町◯丁目
家屋番号   ◯番◯
種   類  木造
構   造  瓦葺2階建
床 面 積  1階  38.22㎡
       2階  40.00㎡ 

上記のとおり相続人全員による遺産分割協議が成立したので、これを証するため、本書2通を作成し、署名押印の上、各1通宛所持する。


平成27年12月16日

東京都●●区●●町●ー●-●
未来 一郎 印

東京都●●区●●町●ー●ー●
未来 二郎 印

 

【代償分割の場合】


換価分割の場合には、換価して金銭を分配することを記載する必要があります。

この遺産分割協議書では上記の例を前提に、未来二郎に金銭での代償分割をする場合を想定しました、

 

            遺産分割協議書

被相続人未来太郎(昭和20年7月19日生)の平成27年11月16日死亡により開始した相続の共同相続人である未来一郎、未来二郎の間で次の通り遺産分割の協議をした。


1.以下の財産を、未来一郎がすべて相続する。


【土地】
所   在  ◯市◯町◯丁目
地   番  ◯番◯
地   目  宅地
地   積  100.00㎡ 
【建物】
所   在  ◯市◯町◯丁目
家屋番号   ◯番◯
種   類  木造
構   造  瓦葺2階建
床 面 積  1階  38.22㎡
       2階  40.00㎡ 
 

2.相続人未来一郎は、前条記載の相続財産を取得する代償として、相続人未来二郎に平成28年12月31日までに、金8000万円を支払うものとする。

 

上記のとおり相続人全員による遺産分割協議が成立したので、これを証するため、本書2通を作成し、署名押印の上、各1通宛所持する。


平成27年12月16日

東京都●●区●●町●ー●-●
未来 一郎 印

東京都●●区●●町●ー●ー●
未来 二郎 印

 

まとめ

このページでは、遺産のをどうやって分けるか3種類の方法、どのような手続きで分けるかの手続きについてお伝えしました。

換価分割、代償分割といっても、よく見ると様々な課題があるのです。

確実に遺産の分けるためにも、これらの方法と手続きをしっかりと確認した上で、自分たちでやるのか、専門家にまかせるのかを考えて対策を打つ必要があります。

なお、相続発生後にこのようなことを考えると大変なのですが、生前に考えておいて、遺言書の形に残しておくこともおすすめです。

なぜなら、換価処分して金銭分配する場合には、遺言執行者を指定してこの遺言執行者が自らの権限と責任で売却・換価処分が可能になるからです。

ただし、売却処分した際に発生する譲渡所得による所得税の申告納税については、遺言執行者は相続人の代理人とみなされてますので、各相続人がそれぞれ行うことになります。

この場合の遺言執行者はできれば、売却処分及び手続きに長けた専門家が望ましいです。

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