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家屋・貸家の相続税評価額の計算方法

相続税計算 2015年12月4日 閲覧数:1045

相続税の計算をする際には、相続財産の評価額を求めることとなります。
この記事では相続財産のうち、家屋(一般的には、建物、家、店舗、事務所等をイメージします)の評価額の計算方法について解説していきます。

固定資産税評価額と同じなのが原則

家屋は固定資産とも言います。固定資産を持っていると、固定資産税がかかります。

固定資産税は賦課課税方式が採られています。地方団体(東京だと東京都)がこの固定資産については、固定資産税は○○○円です。と決定して通知してきます。

原則的にはこの通知してきた固定資産税を支払うこととなります。
この通知は毎年6月くらいに、『固定資産税納税通知書』によりなされます。
実は、相続税の家屋の評価額はこの『固定資産税納税通知書』を見るとわかります。
では、通知書のどこを見ればよいのか?見本例を見てみましょう。

明細の右上の方の赤枠に『当該年度課税標準額』とあります、そこに対応する金額として10,000,000円とあるのが、この家屋の評価額です。これがそのまま相続税での評価額となります。

建築中の家屋の場合

固定資産税の評価額は家屋が完成してからでないとわかりません。では、建築中の家屋の評価額はいくらにすればよいのでしょうか?

この場合の評価額は費用現価の額の70%相当とする、と決まりがあります。

では、この費用現価とは何か?

費用現価とは被相続人の死亡日までにかかった建築費用の額をその死亡日の価額に引きなおした額の合計額となります。具体例を見てみましょう。

建物建築費用総額5,000万円

建築工事の進捗率40%(進捗率は施工会社等に教えてもらいます)
費用現価は5,000万円×40%=2,000万円
評価額は2,000万円×70%=1,400万円となります。

さて、ここで実際の建築工事の支払いについて考えてみましょう。

建築代金は契約時、上棟時、完成時等々それぞれの時点での分割払いが一般的です。

となると、建築代金の支払額とさきほどの費用現価の大小関係は以下の二つのパターンが考えられます。

パターン1(支払額>費用現価)

上記の具体例でいうと、建築代金5,000万円は全部支払ったけど、工事の進捗は40%でした。というパターン。

この場合、5,000万円-費用現価2,000万円=3,000万円は前払金として相続財産となります。したがって、合計で1,400万円+3,000万円=4,400万円が建築中の家屋にかかる財産額となります。

パターン2(支払額<費用現価)

上記の具体例でいうと、建築代金は1,000万円しか払っていないが、工事の進捗は40%でした。というパターン。

この場合、費用現価2,000万円-1,000万円=1,000万円は支払いが遅れている分としてマイナスの財産となります。したがって、合計で1,400万円-1,000万円が建築中の家屋にかかる財産額となります。

家屋を増改築している場合

自宅をリフォームしたり、増築・減築した場合、その状況に応じて固定資産税評価額も変更されます。が、その変更が相続税の申告までに間に合わなかったときはどのように評価額をもとめれば良いのでしょうか?

国税庁のHPには下記のような取扱をするように通達がでております。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/19/01.htm

要約すると、まず、増改築していない部分と増改築等した部分だけを切り離して考えます。そして、同じような状況の類似した付近の家があれば、その固定資産税評価額を参考にした評価額とします。類似した家屋が無い場合には、その増改築した部分の減価償却した後の金額の70%とします、と記載されています。

家屋を貸している場合

貸家(家屋をだれかに貸している場合)の評価はどのようにするのでしょうか?

この場合の貸しているは、賃貸借(家賃のやり取りがある)である必要があります、使用貸借(無料で貸す)は該当しません。

家屋を賃貸借していると、そこを借りている人がいるため、所有者の思い通りに売却・処分したりできない制約があるので、評価額を低くするようにされています。

貸家の評価額は次のとおりです。

家屋の評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)=評価額

借家権割合は30%となっています。

賃貸割合は次のとおりです。

したがって、全部を賃貸借している家屋は通常の評価額の30%オフになります。

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