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自分でできる!相続登記の全手続き方法まとめ

不動産登記 2016年10月12日 閲覧数:1839

相続登記とは、相続が発生したときの不動産の名義変更の登記のことをいいます。不動産の名義変更は通常は売買や贈与などがありますが、相続の場合はまた別の手続きとなります。
このページでは、相続登記をやりたい方に分かりやすく手続き方法を解説していきますので、自分で手続きをしたい方にもおすすめの内容です。

目次

相続登記の流れ

まずは相続登記全体の流れを把握しましょう。相続登記に至るまでには次のような流れをたどります。

  • 遺言書があるか確認する
    遺言書が残されていないかチェックしましょう。
  • 相続人全員の話し合い
    分け方をどうするか話し合いします。
  • 遺産分割協議書の作成
    話し合いの結果をもとに、分割協議の書類を作ります。
  • 相続登記の申請書の作成・添付書類集め
    登記のための書類を整えます。
  • 法務局への提出
    法務局に書類を提出します。

 

遺言書があるか確認する

亡くなった方が、もしかすると遺言書が残しているかもしれません。遺言書があれば、どのような不動産を持っているか、誰に何を渡したいか、などが書かれていますので、遺言書があるかどうか確認しましょう。

遺言書が公正証書の場合にはそのまま手続きに利用できますが、手書きの自筆証書遺言などの場合には勝手にあけてはいけません。裁判所における検認手続が必要になります。

検認手続とは、裁判所で相続人全員が集まって、遺言書の内容を記録してもらう手続きです。これによって、その後に遺言書が偽造変造されないようにします。

検認手続では遺言者の出生から死亡するまでの戸籍謄本と相続人全員の戸籍謄本が必要です。検認手続後は検認済証明書が発行されますので遺言書とともにこの検認済証明書も法務局に提出する必要があります。

相続人全員で話し合う(遺産分割協議)

亡くなった方の土地・建物などの不動産の名義変更をするための最初のステップは、まずは相続人全員で話し合いを行うことです。

相続人のうち誰が何を相続するかを決める話し合いのことを、「遺産分割協議(いさんぶんかつきょうぎ)」といいます。

遺産分割協議の方法としては、必ず全員が面と向かって協議をしなければならないわけではありません。合意ができるのであれば、手紙や電話、メール等を利用しても差し支えありません。

よくある方法としては、相続をした人の中で代表的な立場の人が代わりに案を作成して他の人に提示し、了承を得る形でも差し支えありません。

遺産分割協議書を作る

次に行うのが、だれが何を相続するかの内容を記した「遺産分割協議書(いさんぶんかつきょうぎしょ)」という書類を作成することです。

遺産相続で得た土地・建物等の不動産の名義変更のための手続きにあたっては、話し合いをしたというだけではいけませんので、必ず遺産分割協議書という書類をつくり、署名・捺印して正式な文書を作成する必要があります。この書類がなければ、後述の法務局での登記ができません。

遺産分割協議書の書き方としては、

  • 相続人全員で協議をしたことを必ず記載すること
  • 不動産の書き方については、不動産登記簿(登記事項証明書)に書いてあることを正確に書く

以上の2点が重要です。

これらの2つを書いておかないと、せっかく作った遺産分割協協議書でも法務局で受け付けられず、無効になってしまいます。再度書き直したり、行政書士・司法書士等の専門家に依頼をする必要もでてくるでしょう。

遺産分割協議書を作成する際には慎重に行ってください。

 

登記申請書を書く

不動産の登記簿謄本を手にいれる

不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)は、土地や建物の権利や情報が書かれた公的な書類のことです。

まずはこの登記簿謄本を入手して、不動産の情報を正確に把握しないと書類を作ることはできません。

謄本は各地の法務局で取得することができます。

登記申請書のテンプレート、雛形

登記申請書とは、法務局に相続登記を申請するときに必要となる書面です。
この登記申請書は専用の用紙があるわけではなく、ワード文書などで作成して大丈夫です。以下にテンプレート、書式の例をご紹介します。

登 記 申 請 書

登記の目的  所有権移転
 
原   因  平成○○年○月○○日相続
相 続 人   (被相続人 ○○○○)
        東京都新宿区神楽坂○丁目○○番○○
        ○○ ○○ 印
        連絡先   000-0000-0000
 
添付情報
登記原因証明情報
住所証明情報
 
平成□□年□□月□□日申請   東京法務局
 
課税 価格   金21,000,000 円
登録免許税   金8,400 円
 
不動産の表示
  土地
  不動産番号 0000000000000
  所在    ◯◯県◯◯市◯◯◯◯◯◯◯◯◯
  地番    ◯◯◯◯
  地目    宅地
  地積    ◯◯◯㎡

  建物
  不動産番号 0000000000000
  所在    ◯◯県◯◯市◯◯◯◯◯◯◯◯◯
  家屋番号  ◯◯◯◯
  種類    居宅
  構造    木造スレート葺2階建て
  床面積   1階 ◯◯◯㎡
        2階 ◯◯◯㎡
 

登記の目的、原因

目的は「所有権移転」と書きましょう。相続によって所有者が移動するため、このように書きます。

原因は「相続の発生した日付(亡くなった日)」+「相続」と書きましょう。

相続人

被相続人(亡くなった人)の名前」、「相続人(財産を受け取る人)の名前、住所、連絡先電話番号」を書きましょう。名前の横には印鑑を忘れずに捺印しましょう。

添付情報

「登記原因情報」「住所証明情報」と書きましょう。登記の原因となる書類、住所の証明となる書類を添付しますという意味です。

申請日、申請先

「申請した日付」「申請した場所(どこの法務局か)」を書きましょう。

課税価格、登録免許税

課税価格は、名義を変更する土地・建物の固定資産評価証明の金額です。1,000円未満の金額を切り捨てた金額を記載しましょう。毎年4月ごろに送られてくる固定資産税の納付書を見るか、市区町村役場で取得できる固定資産評価証明書をもらって金額を確認しましょう。

登録免許税の金額は、課税価格の0.4%(1,000円未満切り捨て)を記載しましょう。もし1,000円未満の場合は1,000円となります。登録免許税は、相続登記の手続きにかかる費用で、法務局に収入印紙で支払うものです。なお、収入印紙はこの登記申請書に貼付します。
 

不動産の表示

名義変更したい不動産の情報を記載していきます。

ここで重要なのは、不動産登記簿(不動産全部事項証明書)の情報を入れることです。登記簿謄本のデータを確認せず、思い込みの住所を入れてしまってはいけません。

不動産登記簿は法務局で取ることができます。

登記のための必要書類を集める

市区町村役場に訪問、または郵送で請求しましょう。

相続登記のためには、登記申請書に加えて添付書類が必要です。

亡くなった、相続が発生した、不動産や所有者の住所が正しい、などを証明する書類を用意する必要があるのです。

だいたいの書類は市区町村役場で揃える事が可能ですが、故人の本籍、各相続人、不動産など、すべて市区町村役場の場所が異なる場合があるのでかなり手間がかかるかもしれません。

相続関係説明図を作りましょう

相続人の関係を示した「家系図」のような図が相続関係説明図(そうぞくかんけいせつめいず)です。

特に決められた書式はないので、パソコンでも手書きでもかまいません。

遺言書がある場合の手続き必要書類リスト

必要書類

備考

遺言書 公正証書遺言以外の場合には裁判所で手続きし、検認済証明書も必要。
被相続人の戸籍(除籍と書かれているもの)または除籍謄本 故人の本籍地のある市区町村役場で入手。
相続する人の住民票 それぞれの相続人の市区町村役場で入手。
相続関係説明図 ワードなどで作成する。
固定資産評価証明 不動産のある場所の市区町村役場または都税事務所で入手。
登記申請書 ワードなどで作成する。

遺言書がない場合の手続き必要書類リスト

必要書類

備考

遺産分割協議書 ワードなどで作成。
遺産分割協議書に署名捺印した相続人全員の印鑑証明 それぞれの相続人の市区町村役場で入手。
被相続人の戸籍(除籍と書かれているもの)または除籍謄本 故人の本籍地のある市区町村役場で入手。
被相続人の出生から亡くなるまでの戸籍 故人の過去の各本籍地のある市区町村役場で入手。
相続する人の住民票 それぞれの相続人の市区町村役場で入手。
相続関係説明図 ワードなどで作成。
固定資産評価証明 不動産のある場所の市区町村役場または都税事務所で入手。
登記申請書 ワードなどで作成。

法務局で手続きする

管轄の法務局を確認する

相続登記は不動産の名義変更のため、管轄の法務局で手続きをすることになります。
各地方ごとに法務局の管轄(管理している地域)が異なりますので、対象不動産がどこの法務局の管轄なのかを調べます。なお、法務局の対象地域は法務局のホームページから確認することができます。

相談窓口で書類をチェックしてもらう

法務局では、初めから受付に行くのではなく、一旦相談窓口で書類を確認してもらうことをおすすめします。

書類に不備があるかどうかを確認してもらえます。もし不備がなければそのまま窓口で申請することができます。

登録免許税の分の収入印紙を買って貼る

書類がきちんとそろい、登録免許税の金額も間違いなさそうであれば、登録免許税の金額分の収入印紙を窓口で買って書類に貼り付けます。

収入印紙は法務局のほか、郵便局などでも買うことができます。現金を持って法務局まで行きたくないという方は、ちかくの郵便局で買ってしまってもいいでしょう。

郵送でも手続き可能だが、不備があると大変!

法務局に行かず、郵送で書類を送って手続きをすることも可能です。

しかし、内容に不備があった場合は何度もやりとりをすることになりますし、専門家以外の素人の方であればしっかり窓口で確認してもらったほうがいいでしょう。

 

相続登記にかかる費用の目安

相続登記をするには以下のような費用がかかるでしょう。

内容

費用の目安

不動産登記簿謄本の取得 1件につき600円
戸籍謄本 1件につき450円程度
(自治体によって異なります)
改正原戸籍・除籍謄本 1件につき600円程度
(自治体によって異なります)
登録免許税

固定資産評価額の4/1000

 

専門家に依頼する場合には「司法書士」に依頼をすることになります。「行政書士」「税理士」などに依頼することはできません。

また、職務権限としてはいちおう弁護士も依頼を受けることはできるのですが、実際には司法書士を紹介されるだけになるでしょう。

この司法書士に依頼した場合の費用は、不動産の価格によりますが、安くても5万円~程度はかかると見ておきましょう。

土地の相続登記には期限がないが、早くしなければトラブルになる

土地や建物などの不動産を相続するときに、不動産の名義を変更すること、つまり登記をする義務はありません。土地等の相続登記をせずに、放っておく方も多くいらっしゃるのが実情です。

行政からのペナルティなども特になく、固定資産税の支払いも相続人のうちの代表者に払ってもらう形が可能です。

しかしならが、相続登記を早くやらないと下記のようなデメリットがあります。

  • 不動産を売ったり、担保として融資を受けたりできない
  • 他の相続人が勝手に不動産を処分する可能性がある!
  • 次の相続が発生し、相続人がどんどん増えていき、手続きができなくなる!

実際にあるトラブル事例

お姉さんと妹で遺産分割協議をした結果、お姉さんの土地とすることになりました。

しかしお姉さんは登記をしていなかった結果、妹が勝手に共有の保存登記をしたうえで、自己の持分として土地を売却してしまうようなことがありえるのです!弟は勝手に他人の物を売ったのですが、裁判では有効として認められてしまいました。

また、妹が借金を負っていた場合、その債権者が持ち分を差し押さえて登記してしまうこともあり得ます。

このようなトラブルが実際に発生する以上、なるべく早く相続登記はするべきといえるでしょう。

相続税がかかるかどうか確認する

相続税は土地や建物など不動産にだけかかるのではなく、遺産の総額から計算をしていきます。

「相続税の額=(相続税の対象となる総財産ー基礎控除額)×相続税率」

基礎控除とは相続税がかからない限度の額のことをいいます。従来は「5,000万円×(法定相続人×1,000万)」だったのですが、2015年1月1日より、「3,000万円×(法定相続人×600万)」という計算をするようになりました。

相続した不動産を売却・活用しよう

土地を相続したものの、そこに住む予定がないので売却したい、もしくは貸し出したいという場合もあるかと思います。

どのような方法で売却・活用をすればいいのかについて解説していきます。

不動産会社に査定依頼をして売却価格の方針について決定する

売却を希望する場合、不動産会社へに売却査定の依頼をしてみましょう。

出てきた査定の金額をもとに、早く現金化したいか、高く売りたいか、といった売却方針を決定しましょう。

査定については出来る限り一社の不動産屋ではなく、複数の不動産会社に査定を依頼するのが望ましいでしょう。場合によっては何百万もの開きがある場合もあります。

空き地の場合は、活用方法を資料請求しよう

何も建っていない空き地、もしくは古い建物が建っているところは、場所によっては土地活用を検討してみてもいいかもしれません。

そこにマンション・アパートを立てたり、駐車場として貸し出すことで賃貸収入が入り、大家さんになることができます。

土地活用の資料を複数社から請求してプランを検討してみましょう。

相続登記にまつわる体験談&相談事例

「相続人の一人が重度の認知症なのですが、それでも相続登記できますか?」
弁護士の先生の回答「そのままでは遺産分割協議ができません。後見人を選定して手続きをしましょう。法定相続分にしたがって持ち分登記をするだけでしたら、その方なしでも手続きすることはできます。」
まさこ様:相続登記についてのQ&A

「群馬の不動産を相続したいです。名義変更はどこで何をすればいいですか?」
司法書士の先生の回答「群馬の不動産なら群馬の法務局で手続きします。司法書士を探して依頼するのがいいでしょう」
レディーガガさんのQ&A:不動産の名義変更

まとめ

相続登記の方法は、遺言書がある場合と遺産分割協議書の場合で必要書類が若干異なるだけで、その他の部分は共通です。実際に、相続登記を行う場合には、しっかりと書類の準備を行ってすすめましょう。

また、不動産の相続をした場合には登記だけではなく、税金の問題が生じたり、譲渡の問題が生じたりします。

不動産を相続された際には登記の相談から始めて、その他の問題がないか専門家に相談をしてみてください。

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