menu

相続の専門家を検索

住宅ローンの繰り上げ返済のコツ、シミュレーション

住宅ローンでは、一度借りたら毎月自動的に口座から引き落としをされていくのをただ眺めていればよいというわけではありません。適宜メンテナンスをしていかなければなりません。 住宅ローンのメンテナンスの代表例が、繰上げ返済です。このページでは繰り上げ返済についてお伝えいたします。

マネー 2016年5月30日 閲覧数:164

住宅ローンの繰り上げ返済でのシミュレーションの方法

住宅ローンの繰上げ返済では、期間短縮型と返済軽減型の2種類があります。一般的に繰り上げ返済と言われているのは、期間短縮型です。

1.期間短縮型の繰上げ返済

金利1.0%、返済期間30年、借入金額3千万円の住宅ローンを借りたとします。すると、毎月の返済額は96,491円になります。最初の月には25,000円の利息がかかり、元本への充当額は71,491円です。

元本が減少していくにつれて毎月の利息負担が減少していき、元本が減るスピードも上がっていきます。繰り上げ返済をしなかった場合の利息の総支払額は4,736,908円です。

一般的に繰り上げ返済と呼ばれているのは、期間短縮型のほうです。期間短縮型では、毎月の返済額は変わりません。しかし元本に繰り上げ返済をした金額が充当されるので、返済期間は短縮されます。

元本が減るという効果と、返済期間が短縮されるという2つの効果によって、利息が減らせますので、返済期間が変わらない返済軽減型よりも利息節約の効果が高いです。

シミュレーションでは、元本に繰り上げ返済額を充当して、計算をしなおします。例えば、金利1.0%、返済期間30年、借入金額3千万円、毎月が返済額は96,491円のケースで、いきなり200万円の繰上げ返済をしたとします。

すると、元本は2,800万円まで減少し、毎月の返済額は96,491円のままなので、返済期間は2年と3ヶ月短縮され、利息の総支払額は4,067,421円になります。利息がおよそ67万円節約できていますね。

返済軽減型の繰り上げ返済

返済軽減型の繰り上げ返済では、期間短縮型に比べて利息が節約できる効果が小さくなるので、あまりメリットがないように思えます。しかし、将来にわたって毎月の返済負担を減らしたい場合にはこちらを利用したほうがいいケースもあります。

返済軽減型のケースで、先ほどと同じ計算をしてみます。返済期間は30年のままで、200万円の元本を減らせるので、月額返済額は90,059円に、利息の総支払額は4,421,051円にまで減らせます。

期間短縮型では利息がおよそ67万円節約できたのにたいして、こちらではおよそ31万円しか節約できていません。しかし、毎月の返済負担は6,432円も減らせています。

無理のあるローンを組んでしまった場合や、将来に収入が減少するリスクがある場合などには返済軽減型を利用して、毎月の負担を減らすのがよいでしょう。

住宅ローンの繰上げ返済は早いほどよいのが原則

このように、住宅ローンの繰上げ返済は元本を減らして利息の負担を減少させるというものなので、早いほどよいのが原則です。しかし、場合によっては繰り上げ返済をして損をすることもあるようです。

住宅ローン減税とは?

住宅ローン減税というのは、住宅ローンを借りてから10年間の間、ローン残高の1%がまるまる戻ってくるという制度です。例えば、ローン残高が3千万円ならその1%の30万円がまるまる戻ってきます。

所得税を30万円も払っていないというケースでは、住民税からも控除が受けられます。

ここで、ローン残高の計算が年末の時点で行われることに注意が必要です。つまりは、年末の直前で繰り上げ返済をしてしまった場合、住宅ローン控除が受けられる金額が減少してしまいます

200万円の繰上げ返済をしたなら、その1%である2万円を損することになります。利息軽減効果と差し引きしなければならないので計算は複雑ですが、一般的には年末に繰り上げ返済をするより年始にしたほうが得をすると言われています。

繰り上げ返済をしたお金は自分のものではなくなるということに注意

繰り上げ返済をして損をする例はなにも住宅ローン減税に限った話ではありません。200万円の繰上げ返済をしたすぐ後に、車の不具合が起きて車を買い替えることになったとします。

住宅ローンの繰上げ返済をしたばかりなので手持ちの資金がほとんどなく、200万円のディーラーローンを組むことになりました。

住宅ローンの金利は1.0%であるのにたいして、ディーラーローンの金利が7.0%であったとすると、6.0%分の金利を損することになります。

これは、繰上げ返済をせずに200万円を手持ちの資金として残しておいたほうがよかったというケースです。

自動車ローンならまだよいですが、消費者金融などから借りなければならない事態になったら大変です。いざというときのために手持ちの資金は200万円程度は残しておくようにしましょう

まとめ


いかがでしたでしょうか?住宅ローンの繰上げ返済は利息を大きく節約できるので、基本的には積極的に行うべきです。

しかし、繰上げ返済をしたお金はその時点で自分のものではなくなり、やっぱりお金が必要だからなかったことにしたいと言ってもそれはできません。手持ちの資金としていくらか残しておくことも重要です。


 

この記事について
オール相続の最新情報をお届けします。

マニュアル・手続き書類ひな形、無料プレゼント中!

オール相続では、相続・終活の手続き方法や重要なポイントについて解説した冊子を無料配布しています。

「誰がいくらもらえる? 」「相続税はいくらから?」「手続きのスケジュールは?」

また、自分でも手続きができるように各種書類のテンプレート・ひな形をマイページから無料でダウンロードできます。

オール相続のメルマガに登録!

相続・資産に関するお得な情報や、限定セミナーのご招待などをお届けします。

メールアドレスは abc@example.jp の形式で入力してください

「マネー」に関する他の記事

「マネー」に関する相談Q&A

ページトップへ

Copyright © 2015 All Partners Inc. All Rights Reserved.