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不動産売却予定者必見!かかってくる税金と控除についての基礎知識

不動産を売却して利益を得ると、譲渡所得として課税の義務がかかります。 この課税は最大で得た所得の約4割の大きな額となりますが、特定の条件を満たせば大きく控除されます。 つまり、税金を安くすることができます。 この記事では不動産売却にかかる税金と、受けられる控除について説明します。

不動産売却 2016年5月31日 閲覧数:102

 

譲渡所得の調べ方


不動産売却でかかる税金は、不動産を売却することによって得た利益「譲渡所得」が影響します。
課税額を知るには、まず譲渡所得を調べましょう。

譲渡所得の計算方法は、「譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)-特別控除額」です。

取得費と譲渡費用

取得費とは、売った不動産を自身が買い入れたときの購入代金や建築代金、購入手数料などの合計額です。
もし、取得費がわからない、証明できないなどで取得費の金額が譲渡価額の5%より少なくなるときは、譲渡価額の5%相当額を取得費とすることになります。

譲渡費用とは、譲渡のための様々な諸経費の総額です。
仲介手数料、測量費など不動産を売るために直接要した費用などが含まれます。

特別控除については後ほど紹介します。

この計算から譲渡所得がわかります。
また、譲渡所得がマイナスとなった場合は、課税や確定申告が必要なくなります。

不動産売却でかかる税金


不動産の売却で得た譲渡所得には税金がかかります。
かかる税金は、所得税と住民税です。

所得税と住民税の税率は、売却する不動産の所有期間によって2種類あります。
不動産を売却した年の1月1日を基準とし、不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、不動産の所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」にわけられます。

ザックリ、5年以上持っているかどうか?で税率が変わると押さえておきましょう。

短期譲渡所得では所得税が30%、住民税が9%かかります。
長期譲渡所得では所得税が15%、住民税が5%かかります。

また、平成49年まではさらに復興特別所得税が加わります。
復興所得税は{所得税×2.1%}で計算されます。

税額の算出


不動産売却によりかかる税金は、譲渡所得にそのまま税率をかけることで計算できます。

例えば、短期譲渡所得にあたる不動産を売却し、譲渡所得が100万円となった場合は、所得税が30%で30万、住民税が9%で9万、復興所得税が30万円×2.1%で6,300円となり、合計で396,300円の課税になります。
また長期譲渡所得にあたる不動産を売却し、譲渡所得が100万円となった場合は、所得税が15%で15万、住民税が5%で5万、復興所得税が15万円×2.1%で3,150円となり、合計で203,150円の課税になります。

譲渡所得の特別控除


不動産売却による譲渡所得には特別控除があります。
特別控除を受けるにはいくつかの条件があり、それに当てはまれば譲渡所得から引くことができます

条件は主に収用による売却の場合と、マイホームを売却する場合に当てはまります。

収用による特別控除


収用とは、国家が公共の用にあてる目的などで取りおさめて使うことです。
この場合、譲渡所得で特別控除を受けることができます。

収用による不動産売却では、最大で5,000万円までの控除が受けられます。

マイホーム売却の特別控除


自分が住んでいる家を売る場合は特別控除や軽減税率などの特例が受けられます。

この特例を受ける前提条件は、現在住んでいる家や敷地を売る場合、または住まなくなってから3年後の12月31日までに売る場合です。


マイホーム売却での特例は、3つに分類されます。

1.3,000万円の特別控除の特例

マイホーム売却の前提条件を満たしている場合は、3,000万円が特別控除として譲渡所得より引かれます。
ただし、譲渡所得が3,000万円に満たない場合は譲渡所得の金額までが控除の限度となります。

2.軽減税率の特例

売却した年の1月1日で、そのマイホームの所有期間が10年を超える場合などは、軽減された税率を用いて税額計算されます。

具体的には、6,000万円までの部分が所得税10%、住民税4%、6,000万円を超える部分は所得税15%。住民税5%の税率で計算されます。

3.買換え(交換)の特例

マイホームを売却した年の前年から翌年までの期間中にマイホームの買換え、あるいは交換をしており、
さらに所有期間が10年以上、住んでいる期間が10年以上などの一定の要件に該当する場合は、不動産売却による課税を繰り延べることができます。

ただし、3,000万円の特別控除の特例、または軽減税率の特例とは、同時に受けることはできず選択して受けることになります。

上記のマイホーム売却での特例を適用するには他にもいくつか条件があります。実際に適用できるかどうかは、税理士に確認するようにしましょう。

5年以上の所有で大きな節税!


不動産売却の課税は大きいですが、いくつかの条件で節税することができます。
特に、所有期間が5年を境として大きな差がでます。

所有期間が5年以下と5年超えの譲渡所得を比べると、譲渡所得が100万円の場合は約20万円もの差がでます。
これが500万円、1,000万円と譲渡所得の額が大きくなると、その差は約100万円、約200万円とますます大きくなります。

もう少し待てば所有期間が5年を超えるという場合は、それを待ってから売却することで大きな節税となります。

またマイホームを売却する場合は、10年以上所有することで軽減税率の特例が適用されます。
こちらも、もうすぐ10年という場合は待つほうお得です。

まとめ


不動産の売却は大きな額を課税する義務があります。
しかし、特別控除などの制度も用意されています。

売却をすこし待つことで大きな節税となる可能性があるので、不動産の所有期間を調べ、より得する売却タイミングを選びましょう。

特別控除がつかえるかどうかについては、税理士に確認するようにしましょう。

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