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住宅ローン保証料とは?相場、計算の仕方など徹底解説

住宅ローンを検討するにあたり必ず出てくる保証料。これは一体だれが一番メリットを受けているかご存知ですか?また保証料が不要なケースがあるってご存知ですか?このページでお伝えいたします。

不動産売却 2016年6月7日 閲覧数:743

保証料は誰が得して誰が損するの?そしてそもそもなぜ必要なの?

まず保証料というものは誰のために誰が誰の保証をしているのかまた保証はどんなものかを確認して下さい。

まずは、住宅ローンが実行されるにあたり保証に関わる当事者を確認します。まず住宅ローンの借り手である個人、貸し手である金融機関(銀行等)、そして実際に保証という審査及び保証行為を行う保証会社という三者が存在します。

次に保証とは、個人が銀行から住宅ローンを借りるときに保証会社へ手数料を支払ってローンの支払いができなくなった場合の支払いをかわりにしてくれる制度のことをいいます。

ですので、保証会社は契約の際にh借り手が保証ができる相手なのかどうかといった審査を実施しています。

そして万一借り手である個人が何らかの要因で返済ができなくなったときに代わりに銀行に返済をしてくれます。

保証料の効果は「肩代わり」ではなく、「立て替え」です

ここで注意していただきたいのが、代わりに銀行へ返済してくれる…という仕組みについてです。

最初に保証料という手数料を支払っていますが、これは万一住宅ローンの借り手である個人の返済が出来なくなった場合には返済を「肩代わり」してくれるものではないのです。

あくまで銀行への返済を一時的に「立て替え」払いをしてくれたにすぎず、その後はあらためて個人が保証会社に返済をすることになるのです。もちろん保証料は戻ってきません。

また保証会社も銀行ごとで指定しているケースがほとんどです。

各銀行のグループ会社である場合や提携している保証会社を指定されることとなります。

住宅ローンを組むためには仕方ない制度である以上メリット、デメリットと単純に判断できるものではありませんが三者の損得をまとめてみました。

保証会社を利用する三者の損得は?

個人にとっての保証料とは予定通り返済する方においては全くメリットのないものです。

あくまで借りる時の条件として支払うものであり、その他諸費用である団信や火災保険のように万一の経済的リスクをカバーする機能はありません。

貸し手である銀行は長期にわたって住宅ローンを貸出する際に、個人の支払能力を審査したうえ保証会社の保証付きになるわけですからリスク回避の面ではメリットは十分感じることのできる仕組みです。

また保証会社も予め定めた審査基準をクリアした個人でしかも不動産を担保として受け入れるものにしか保証しないので利益のあがる仕組みですよね。

保証料を支払わずに住宅ローンは組めるの?

この仕組みを知っている個人は当然保証会社の保証を付けず自分で連帯保証人を探したいとお考えの方もいらっしゃいます。

しかしながら現在の多くの金融機関がとっている条件は保証会社の保証が受けられる方に限るとしており、これを断ることはできません。

銀行としてできる限り住宅ローンの審査を簡素化する目的と返済が滞ったときの住宅ローン支払い分の回収を簡単にする目的があります。

個人保証をつけると、保証人さんがどのような人なのか審査したり、住宅ローンの完済までに保証人が死亡または破産してしまうなど、保証人が居ないのと同じことになるリスクも考えられるからです。

例外として、法人の経営者等は総合的な取引実績を鑑み保証料のかからない方法で取り組んだり、また地元に根付いた地域金融機関は地元の有力者との取引強化を図る目的であえて個人保証での住宅ローンを提案するケースも少なくありません。

銀行にとっては長期で安定した貸出につなげることができ、公共性の高い貸出でもあることから金融機関としてより魅力的な商品を打ち出すことは永遠のテーマとなっています。

そのため、どの金融機関を利用するかで個人の負担する諸費用も変わることになりますので、しっかり検討することが重要になると思われます。

保証料の算出方法

実際に保証料はどのように計算されるかを確認してみましょう。必要となる保証料額は返済期間と借入金額と返済方法で決まり、返済期間が長いほど高くなります。

その計算式の目安になるものは、1000万円あたり保証料はいくらかかったのか表になっており、その表は返済期間ごとに区分されているので返済期間及び実際の借入金額で算出できます。

計算方法は保証会社によって異なっており、借入金額によるものや住宅ローンの不動産評価までは低めの保証料率で超過すると上乗せされるものもあります。

払い方については、多くの場合は、外枠方式として住宅ローン取組時にまとめて一括払いとなります。

その他、ローンの金利に上乗せして内枠方式とするところもあります。

この場合は通常の金利に0.2%程度が上乗せされます。

諸費用の中でも大きな部分を占める保証料ですから十分に確認すること必要です。

さらにネット銀行やフラット35といった保証料を必要としない金融機関も出てきていますのでご自身で試算する際に是非ご確認下さい。

では、某金融機関の保証料率(保証金額)を参考にみてみましょう。

1.外枠方式(一括払い)

〈保証料の例〉

 1,000万円あたり

  10年…85,440~299,090円

  20年…148,340円~519,280円

  30年…191,370円~699,820円

  35年…206,110円~721,470円

 

 

 3,000万円を35年返済で借入した場合、

  206,110円×(3,000万円÷1,000万円)=618,330円

 

 

2.内枠方式(金利に上乗せ)

 3,000万円を35年返済、金利2.5%の場合、

  ローンの総返済額は 約4,505万円

 内枠方式の場合は、適用金利が2.7%となり、

  ローンの総返済額は 約4,641万円となることから約136万円の負担となります。

  

借入金利によって異なりますが今回の場合は外枠と内枠は約74万円の差額となります。

 

まとめ

住宅ローンの借入を検討するにあたり保証会社への保証料は必ずついてきます。

借入時は物件購入費のほかにも多くの諸費用がかかるので事前にしっかりとした資金計画をたてることが重要となります。

その中でも保証料は形にないものであることから、より一層の検証が必要となります。

住宅ローンも多くの金融機関が取り扱っていますが原則2つと同じものはありません。

また先に述べたように内枠、外枠で総額が変わったり、フラットや銀行でも保証料を不要としてくれるものも出ています。

大きなウエィトを占めるものですからご自身で確認するようにしてください。

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