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不動産売却予定者必見!かかってくる税金と控除についての基礎知識

不動産には様々な税金があります。不動産を保有している人が個人か法人かによっても異なります。不動産は購入時、不動産を保有している間、そして売却する場合にも税金がかかってきます。今回は不動産を売却した際にかかる税金と控除についての基礎知識をご説明させて頂きます。

不動産売却 2016年6月8日 閲覧数:111

不動産の譲渡所得とは?

不動産を売却して得た収入は譲渡所得と呼ばれています。この譲渡所得は他の税金と分けて考えて計算する「分離課税」に分類されます。

売却した場合にかかる税金の種類とは?

不動産(土地・建物・自宅)等を売却した場合かかる税金は売却する側の立場にもよりますが5つあります。

  • ①所得税(国税)
  • ②住民税(都道府県税、市町村税)
  • ③法人税(国税)
  • ④消費税(国税、都道府県税)
  • ⑤印紙税

*但し消費税に関しては個人が自宅等を売却した場合は原則課税されません。

では引き続いて、実際、不動産を売った場合、いくら税金を納めなくてはならないのかを見ていきましょう。

まずは課税される金額を正確に計算してみる

計算式)

課税される所得の金額(課税所得金額)=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別所得控除となります。譲渡価格とは売却したときの金額です。

*用語の説明

取得費

譲渡費用

特別所得控除額

購入した時の金額

売却するためにかかった仲介手数料

収益のある不動産の売却:5,000万円まで

購入時の仲介手数料など

立ち退き料

自宅や住居用の土地・建物:3,000万円まで

 

土地を更地にした場合の費用など

 

測量費など直接売却に必要であった費用

つまり売却金額から購入した金額と購入にあたってかかった経費と売却する場合にかかった経費金額と控除額を足して引いた手取りの純粋に家を売って得たお金にかかると言うことです。

税金の金額を計算してみましょう

不動産の売却をした場合、売却する不動産をどのくらいの期間、所有したかによって税率が変わってきます。短期保有と長期保有に分け、更に他の所得(給与など)とも分けて税金の計算を行います。これを分離課税と言います。

税額の計算式

区分

所有期間

課税金額の計算式

短期保有

5年以下

課税所得金額×39%(所得税30%、住民税9%)

長期保有

5年超

課税所得金額×20%(所得税15%、住民税5%)

 

つまり短期、5年以下で売却すると税金が重くなる仕組みになっていて長期で保有して売却する場合は税金が軽減される仕組みになっています。

この違いは政策上の見地からの決められているようです。では例を挙げて見ていきましょう。

例)Aさんが自宅を売却した場合

売却価格:14,000万円

取得費:3,600万円

譲渡費用:400万円

課税所得金額は14,000万円-(3,600万円+400万円)=10,000万円になります。

5年以下で売却すると短期保有に分類されて税額 10,000万円×39%=3,900万円

5年超で売却すると長期保有に分類されて税額 10,000万円×20%=2,000万円となります。

1日だけの違いで1,900万円もの差が出てくることになります。

マイホームを売却した場合は特別控除を受けることができます

自宅や住居用の土地を売った時、もしくは以前住んでいて現在は住まなくなった家や土地がある場合は住まなくなってから3年後の12月31日までに売った場合は一定の要件を満たす場合に特例を受けることができます。

譲渡所得金額から3,000万円を控除することができます。

3,000万円の特例の条件とは?

  • ①控除を受ける人の家の売却であること
  • ②前年、または前々年にこの特例、もしくは特定居住用財産の買換えの特例などの適用をうけていないこと
  • ③売却先が配偶者や両親、兄弟などの血族や生計を共にしている親族などではないこと
  • ④同時に特定住居用財産の買換えの特例を受けないこと

以上の4つになります。この3,000万円の特例は短期所有、長期所有であっても適用が受けることができます。

更にマイホームを売却する場合には税率を軽減する特例もあります。

税率軽減の特例

マイホームを売却した場合、建物と敷地の所有期間がともに10年を超えて尚且つ国内にあるものに関しては税率を軽減することができます。

課税所得金額

6,000万円以下の部分 14%(所得税10% 住民税4%)

課税所得金額

6,000万円以上の部分 20%(所得税15% 住民税5%)

では税率軽減の特例を受ける場合の条件とは何でしょうか?4つの条件があります。

  • ①所有期間が10年超のマイホームであること
  • ②前年、前々年にこの特例を受けていないこと
  • ③売却先が配偶者や両親、兄弟などの直系血族や生計を共にしている親族などではない
  • ④同時に特定居住用財産の買換えの特例を受けていないこと

などの以上になります。

マイホームの売却にかかる税率のまとめ表

区分

所有期間

控除

税率

マイホームの売却

5年以下

3,000万円

一律39

5年超

一律20

10年以下

10年超

6,000万円以下 14

6,000万円超 20

以上の様になります。この特例は3,000万円特別控除と併用することができます。

最後に

マイホームの購入時には勉強をされる方は多く、売却をする場合は直ぐにでも現金化したいなどの焦りから何も考えずに売却してしまいがちです。

金額が大きい物なので少しの知識で節税効果は計り知れません。売却する前に少しでも知識を付けておきましょう!

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