不動産を売るときの売却手数料はいくら？安くなる方法はあるのか？

不動産売却に必要な費用

不動産売却にの際に必要となる費用は以下のものがあります。

• 印紙税
• 仲介手数料
• 抵当権抹消登記費用
• 住宅ローン
• 税金

その他の費用

それぞれ説明します

印紙税

印紙税とは、不動産売買の契約書に貼り付ける印紙にかかる税金です。印紙は不動産の取引額に応じて値段が異なっています。

印紙を貼り付けることは法律により決められており、違反した場合は罰金の対象となります。

不動産額と印紙の値段の関係は以下のようになっています。

売買する不動産の値段	印紙税
1万円未満	非課税
1万円以上　10万円以下	200円
10万円超　50万円以下	400円
50万円超　100万円以下	1000円
100万円超　500万円以下	2000円
500万円超　1000万円以下	1万円
1000万円超　5000万円以下	2万円
5000万円超　1億円以下	6万円
1億円超　5億円以下	10万円
5億円超　10億円以下	20万円
10億円超　50億円以下	40万円
50億円超	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

 

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社を通して取引を行った際に不動産会社に支払う成功報酬です。

仲介手数料は法により限度額が定められており、不動産会社側は限度額を超えない範囲で自由に決められます。しかし、基本的には限度額の最大に設定されています。

不動産売買の際の仲介手数料限度額は、売買する物件の値段によって変化します。

売買する不動産の値段	仲介手数料
200万円以下	5%＋消費税(5.4%)
200万円超　400万円以下	4%＋消費税(4.32%)
400万円超	3%＋消費税(3.24%)

となります。

計算の仕方は、それぞれの金額区分で計算し最後に合算する方式です。

例えば、2000万円の不動産を不動産会社を経由して売却する際の仲介手数料を計算する場合は、2000万円を、200万円までの部分、200万円から400万円の部分、400万円を超える部分の3つにわけてそれぞれ計算し、最後に足し算します。

この例の場合は、

200万円×5.4% ＋ (400万円-200万円)×4.32% ＋ (2000万円-400万円)×3.24%
=108000円+86400円＋518400円
=712800円

との計算となり、712800円が仲介手数料の限度額とわかります。

近年では、仲介手数料を半額や無料としている不動産会社もあるので、そちらを利用できるとお得となる可能性があります。

抵当権抹消登記費用

抵当権とは、お金の貸し借りが発生したさいに、貸した側が不動産を借金の担保として確保できる権利のことです。

主に銀行などの金融機関でローンを組んだ際に発生します。

この費用は不動産一つにつき1000円の税金がかかります。

家と土地の両方に抵当権がある場合は、二つの不動産と扱われ2000円の費用になります。

また、抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する場合は、事務所によりますがおおよそ1万円ほどの費用となります。

少し大変ですが、司法書士に頼らず自分で申請書を作成して管轄する法務局に提出すると節約できます。

住宅ローン

売却する不動産にまだローンが残っている場合は、支払いを完了しなければいけません。

この場合、ローンを全額一括で支払います。また、そのさいにローンの繰上げ返済手数料も必要となります。

税金

不動産売却の際には、所得税と住民税の課税が発生します。

課税額は不動産売却によって得た利益を「譲渡所得」として割り出します。

譲渡所得は

「譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用)-特別控除額」

で計算できます。

取得費は、売却する不動産を買い入れたときの購入代金やその他手数料などの合計額です。

取得費が証明できないなどで、取得費の金額が譲渡価額の5％より少なくなるときは、譲渡価額の5％相当額を取得費とします。

譲渡費用とは、譲渡のための様々な諸経費の総額です。仲介手数料、印紙代などが含まれます。

特別控除額は、特定の条件の際に控除される額です。例えば、自分が住んでいる家を売る場合は最大3000万円が控除されます。

以上より譲渡所得を計算します。

譲渡所得がわかったら、これに所得税と住民税の税率を直接かけて計算します。

所得税と住民税の税率は、売却する不動産の所有期間によって2種類あります。不動産を売却した年の1月1日を基準とし、不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、不動産の所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」になります。

短期譲渡所得の場合は、所得税と住民税を合わせて39%の課税となります長期譲渡所得の場合は、合わせて20%の課税となります。

また、平成49年まではさらに[所得税×2.1%]の復興所得税も加わります。

不動産売却にかかる税金は、不動産を5年超の所有をして長期譲渡所得とすることで課税額が少なくなります。

さらに、10年以上所有する自分の住んでいる家を売却する場合は、6000万円まで部分が14%の課税となる軽減税率を利用できる可能性もあります。

もう少しで5年、もしくは10年の所有となる場合は、少し売却を待つことで大きな節税となります。

その他の費用

売却する不動産の状況においては、ハウスクリーニング代や、リフォーム代などが別途必要となる場合もあります。

もし、自分の住んでいる家を売るならば、引越し費用などもかかってきます。

まとめ

不動産売却の際には、思ったより多くの費用や手数料がかかります。

ですが、一部には節約する方法もあります。

お金がかかりがちな不動産売却、手間はかかるかもしれませんが、少しでもお得に済ませられるとよいですね。

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