安全な住まいを選ぶ指標「住宅性能表示制度」って何？

少し前から、「住宅性能表示制度」と言う言葉を聞くようになりました。文字通り、住宅の性能を表示する制度なのですが、具体的にはどういうこと？という人が多いと思います。ネットで検索してもわかりにくい「住宅性能表示制度」を分かり易く、ズバッと解説します。

住宅性能表示とは

住宅の耐震性や、防火性、給排水管のメンテナンス性、バリアフリーなどといった住宅の性能を客観的に評価するものです。評価は、等級や数値で表されます。評価を受けるには国土交通大臣が登録した第三者機関である登録住宅性能評価機関へ申し込みます。

住宅性能表示制度の仕組み

法律に基づく制度

住宅性能表示制度は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく制度です。

共通の基準で評価

住宅性能表示制度では、異なる家屋も、共通の基準で評価します。このことにより、住宅購入の際にいろいろな物件の性能を比較することが出来ます。

第三者機関の評価

評価は、不動産売買の当事者でない第三者の登録住宅性能評価機関が行います。このことにより客観的な評価がされます。

設計住宅性能評価と建築住宅性能評価

住宅の性能評価は住宅性能評価書として交付されますが、設計図の段階で評価したもの（設計住宅性能評価書）と、施工段階と完成段階の検査を経て評価したもの（建設住宅性能評価書）の2種類があります。

住宅性能表示制度のメリット

共通の基準で評価されますので、複数の住宅の性能について客観的に比較できます。また、地震保険が割引になったり、住宅ローン金利の優遇を受けられたりする場合があります。制度に基づいて建築住宅性能保証書が交付された住宅は、万一のトラブルの際、指定住宅紛争処理機関が紛争の処理を行ってくれます。

住宅の性能を評価する１０のポイント

住宅性能評価制度では、10分野・34事項（新築の場合）の評価が行われます。

１．構造の安定に関すること

耐震性など柱や梁、基礎や地盤に関することなどについて評価します。

２．火災時の安全に関すること

主に耐火性や、万一の火事の時の脱出対策などについて評価します。

３．劣化の軽減に関すること

主に基礎や柱などの劣化に対する対策などについて評価します。シロアリ対策なども含まれます。

４．維持管理・更新への配慮に関すること

主に給排水管やガス管などのメンテナンス性などに就いて評価します。給排水管やガス管は住宅よりも耐用年数が短く、点検や補修のしやすさが求められます。

５．温熱環境に関すること

主に断熱性など省エネルギー対策などについて評価します。

６．空気環境に関すること

ホルムアルデヒド対策や換気対策などについて評価します。ホルムアルデヒド対策は、内装や天井裏に使われている建材などから出るホルムアルデヒドの発散量が評価の対象になります。

７．光・視環境に関すること

窓などの数や大きさについて評価します。住宅の中にどれくらい外光が入るのか、眺望、開放感が評価の対象になります。

８．音環境に関すること

床の衝撃音対策や部屋の壁の音の透過などについて評価します。

９．高齢者等への配慮に関すること

いわゆるバリアフリーについて評価します。

１０．防犯に関すること

窓など開口部の侵入防止対策などについて評価します。

全て満点では家は建たない

前述のような10分野について、共通の基準で住宅を評価しますが、全ての分野で満点の住宅を建てることは困難です。

例えば、耐震性を上げようとすれば、耐力壁が必要となり窓の数は減らさざるを得ません。バリアフリーを完璧にしようとすると、廊下や階段の幅は広くなり、間取りの自由度が下がります。また、建築費も高くなってしまいます。

10分野全ての評価が高ければ、それに越したことはありませんが、一概にそれがよい住宅であるとはいえないのです。住む人のニーズに合った分野の評価が高い住宅がよい住宅と言えるでしょう。

既存住宅の場合

新築住宅だけでなく、既存住宅も住宅性能評価制度の対象です。既存住宅の場合10分野32事項について評価されますが、新築時に建設住宅性能評価書が交付されていない既存住宅は6分野16事項についての評価になり、外観の目視を中心とした評価になります。

また、住宅性能評価は既存住宅の状態について評価するもので、建物の瑕疵（欠陥）の有無を判断するためのものではありませんが、中古住宅の売買の際には住まいの劣化や不具合がわかるので安心、納得して中古住宅の売買が出来ます。また、購入後に必要な維持管理や修繕・リフォームの目安にもなります。

まとめ

住宅性能評価制度は、今までははっきりと分からなかった耐震性や省エネ性能、劣化に対する対策などを客観的に等級や数値で表すものです。

共通の基準で評価されるため、複数の住宅の性能を客観的に比較することが出来、住宅購入の際にはとても役立つ情報となります。また、住宅性能評価書を新築住宅の請負契約書や、売買契約書に添付すると、住宅性能評価書の内容を契約したものと見なされます。

住宅性能の評価には時間とコストがかかり、そのコストは最終的には住宅を取得する人が負担することにはなりますが、それでも利用するメリットは大きいと思われます。国土交通省のホームページには制度の詳細な説明がありますので、住宅購入、住宅の新築を考えている人は是非目を通して、制度をよく理解し活用するべきでしょう。

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