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海外に不動産を持っている場合に気をつけたい相続のポイント

土地活用・賃貸経営 2015年12月4日 閲覧数:571

近年では、海外に不動産を持っている資産家が日本でも増加傾向にあります。さらに、資産家ではなくても、円高の際に海外に別荘やリゾートマンションなどを購入した投資家なども多くなっているので、資産価値が上昇している傾向にあります。

この記事では、海外に不動産を持っている場合に気をつけたい相続のポイントを解説します。

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海外に不動産を所有している方が亡くなった場合の相続は、基本的に日本の相続税を支払わなければなりませんが、2つの条件のどちらかを満たしている場合となります。

・相続人の住所が日本国内に存在する場合
・相続人の住所が日本国内に存在しない場合

被相続人または相続人のどちらかが相続をする5年以内に日本国内に住所がある場合 とこれらのどちらかを満たしている場合は、日本に相続税を納めなければならないということになりますが、これらの条件を満たしていない場合は日本に相続税を納めることはありません。

海外不動産の評価について

日本国内の不動産を相続する場合は、不動産の評価額によって相続税の金額が異なります。
これらの算出方法は、固定資産税の評価額を基準として評価し、借地権などが存在する場合は、それらの金額が控除されるという仕組みになっています。

一方、海外の不動産は、これらの評価方法とは異なる方法で算出されます。
海外の不動産を相続する場合の、相続税の計算方法は基本的に「時価」で計算されます。つまり「いくらで売れるのか?」ということが重要となってくるので、為替状況や不動産を持っている国の国際状況などによって大きく異なるのが一般的です。

例えば、海外の不動産を購入した当初は観光地として人気のある地域だったとしても、相続をする際に、不動産を持っている国で問題が発生して不動産が捨て値でも売れないという状況になっていれば、不動産の価値が大きく下落するということになるので、相続税に関してもそれほど多く払う必要がないということになります。

次に、マンションタイプの不動産については、海外のリゾートマンションを持っているという投資家や資産家も多いです。日本国内の場合は、マンションを相続する際には「土地」と「建物」に分けて評価をして、それぞれの評価額に合わせて算出をして相続税を納めるという方法になっていますが、海外のマンションタイプの不動産に関しても、「いくらで売れるのか?」という時価で算出をして評価をするという形式になっています。
 

 海外の不動産の評価額を調査する方法について

海外の不動産を日本国内に在住しながら調査を行うのはやや面倒です。

そのため、不動産鑑定士に依頼して不動産を鑑定しなければいけないと思われる方が多いでしょう。しかし、そうすると費用がかなり掛かってしまいます。格安で評価額を調べたいという方は、現地の仲介業者に依頼するという方法もあります。

海外の不動産を購入する際には、日本にいる仲介業者を通して購入をするか、現地の仲介業者から購入をするというのが一般的です。そのため、その業者に現地に所有している不動産の時価を割り出してもらって、その評価額に合わせて日本で相続税を納めるというのが一般的な流れとなっています。
 

海外の不動産を相続する際のトラブル事例

海外の不動産を相続する場合に、相続人が日本在住の方なら基本的には日本に相続税を納めるということになるので何の問題もありませんが、中には相続人の中に日本国籍ではない外国人が含まれるということもあります。

その場合に、誰が何を相続するのかということによって、相続税がどのように分配されるのかということが大きく異なるので、気をつけるようにして下さい。

また、上記の条件に照らし合わせて、相続をする際には日本に住所を持っていないという場合は、現在住所を持っている国に税金を納めるということになります。

そうなると、相続税のパーセンテージによって、どちらのほうが相続税が安くなるのかということを計算して、日本に住所を持つということも出来る様になるので、税金の仕組みは国によって異なるということを知っておいて下さい。

また、海外の不動産の評価額については基本的に日本円で計算されるということになります。 例えば20万ドルの評価額になった海外不動産の相続する場合、1ドルが100円の時に相続税を計算すると、2,000万円に対して税金がかかるということになりますが、1ドルが70円の時に計算をすれば1,400万円に税金がかかるということになります。

このように、海外の不動産を相続する場合は円高の時に相続をしたほうがオトクということになりますので、生前贈与として本人が生きている間に相続を完了させてしまうというケースが多くなっています。

基本的に海外の不動産を所有していると、資産家や投資家といった保険や相続などに詳しい人物が所有しているケースが多いでしょう。急死ということでもない限りは為替状況や資産状況などに合わせて生前に贈与をするということが多くなっています。

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