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賃貸用不動産の相続について

さるさん 2016年1月19日 群馬県

最近、自分自身、年齢のこともあり、遺書を書こうと思い立ちましたが、その相続について悩んでおります。私には2人の息子がおります。妻、両親は他界しておりません。
財産としては、アパートを3棟所有、少し貯金もあります。
2人の息子に自分の財産を平等に相続させたいとおもっておりますが、アパートが3棟ということもあり、分け方に困っております。売ってお金に変えようかとも考えましたが、3棟とも経営が順調で家賃収入も多いということがあり、なかなか踏ん切りがつきません。
こういう場合、どのような分割方法がよいのか、ご教授いただければ幸いです。

回答日:2016年1月19日

収益物件なので,アパートのすべてないし一部を共有持分で相続させるというのが一般的ではないでしょうか。共有の状態を解消し,売却するかどうかは,相続後,息子さんらの判断に任せればいいのではないでしょうか。

回答日:2016年1月23日

さるさん初めまして行政書士の藤井です。

ご相談の件ですが、収益物件に限らず不動産を相続で共有にされるのはあまりお勧めしません。息子さん二人が賃貸経営を共同で行うという事になれば収益が入って来るという良い面ばかりでは無く、建物の修繕維持管理費用や空室リスクなどのマイナスの部分もご兄弟が共同で負担しなければならなくなります、また、相続した二人の息子さんがお亡くなりになった場合さらに当事者の人数が増えてしまいますので、将来のもめごとの種をあえて残すようなものです。

さるさんがお元気なうちにご自身で不動産を処分してお金に換えておくという事も選択肢の一つですが、その場合考えなければならない点がいくつかあります。まず、第一にさるさんの財産の総額が相続税の基礎控除を超え相続税の課税が想定されるのかどうか?という事です。相続税の課税が想定される場合、不動産を生前に換金してしまうといたずらに相続財産を増やしてしまう事(相続税の課税評価上、市場で1億円で売れる不動産でも相続税評価額はそれよりも低い額になりますが、現金の場合1億円は1億円の評価となります。)になりますのであまり良い選択ではないでしょう。

次にさるさんの財産の総額が相続税基礎控除の枠内に収まり相続税の課税は心配しなくてよい場合、さるさんの生前に不動産を売却して換金しておくというのは将来もめごとを回避する観点で良い選択の一つであると思います、しかし、その場合はそれぞれの不動産の取得時期や取得価格を再度確認して下さい。何故かと言うと不動産を売却する場合、購入価格と売却価格の差額(譲渡利益)に対して所得税と住民税が課税されますが、所有期間5年を境に短期譲渡と長期譲渡に分かれ税率も変わります。どのくらいの違いがあるかと言うと、所得税と住民税を合わせた税率で短期39%、長期20%となり、短期と長期では倍近い大きな差となります。息子さんが相続した不動産を相続「後」売却される場合もさるさんの所有年数を引き継ぎますので同様の点に注意された方が良いでしょう。

また、相続時点でそれぞれ相続税評価額が8000万円、市場売却価格が1億円とほぼ同じような評価の不動産があったとしても、一方は10年前に土地建物を8000万円で取得された不動産で方や先祖代々所有されていた土地(土地の取得価格が解らない)に建物だけ最近建築された物件である場合、息子さんが相続後、それぞれの不動産を同じ1億円で売却されても前者は譲渡利益が約2000万円ですが土地の取得費が不明な物件の方は売却価格1億円の内土地の部分に相当する売却価格の95%が譲渡利益となってしまいますので税引き後の手取り金額にご兄弟で大きな差が出てしまいます。このような事が原因で一見平等な相続が後々もめ事の種になってしまった事例もありますのでご注意下さい。

最近は、前出のさるさんの生前に売却して換金しておく、不動産を不動産のままで相続させる、という選択肢の他に、民事信託という仕組みを使って不動産を信託財産にして、そこから上がって来る家賃などの収益を受益権として兄弟に相続させるという方法もあります。

この場合、将来さるさんが認知症等になり意思能力に問題が出た場合でも賃貸の空室の募集契約が出来たり、もし財産の中に株式などがあればその積極運用なども出来たり。また、民法の遺言規定ではさるさんの死後、さるさんから息子さんなど次の世代への1回のバトンタッチまでしかご自身で決める事が出来ませんが、民事信託の仕組みを活用すればそのさらに先までご自身でコントロール出来るというメリットもありますので、しかるべき専門家にご相談の上ご検討されては如何でしょうか。

以上、さるさんのご参考になりましたら幸いです。

回答日:2016年1月29日

収益物件の収益割合や不動産の価額の違いが分からないので何とも言えませんが、基本的に共有は避ける方がいいと思います。基本的な配分を決めて、あとは金銭で調整すべく預貯金をだれにどう相続させるか、相続させるために確保しておくか、というあたりでしょうか?

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