menu

相続の専門家を検索

自宅の土地(宅地)の相続税評価額の計算方法

相続税計算 2015年12月4日 閲覧数:2300

国税庁が2013(平成25)年12月に発表した「平成24年分の相続税の申告の状況について」という資料によると、相続財産の金額の構成比でトップなのが「土地」で45.9%を占めます。つまり「相続と言えば土地」と言っても過言ではないほど、相続の問題と土地は切っても切り離せないものです。

相続税の計算をする際には、全ての財産を金銭的価値に換算します。現金はもちろんそのままの評価となりますが、現金以外のもの、例えば土地や建物、有価証券や美術品などに至るまで全ては国税庁の「財産評価通達」という評価方法の基準に則って「いくら」という形で評価されます。 ここでは最も多くの人に関係することになる、相続税の計算時における土地の評価方法についてご紹介します。

宅地の相続税評価方法は2つ

その土地の所在する地域によって、路線価方式と倍率方式の2つに分かれます
現預金のように簡単にその価値を割り出せるものではないので、計算方法はあらかじめ決められています。

市街地にある宅地は、国税局が道路ごとに定める路線価をもとに評価をします。
それ以外の路線価のない地域は倍率方式によります。
 

路線価方式

路線価で評価をする方法を「路線価方式」といいます。

路線価とは主に市街地の主要な道路に面する標準的な宅地の1平米あたりの評価額のことです。これは土地に関わる全ての課税価格の基準となるものですが、正確には相続税や贈与税の計算時における評価基準となる「相続税路線価」と、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税の計算時における評価基準となる「固定資産税路線価」の2つに分かれます。一般的に「路線価」という場合は相続税路線価を指すことが多いです。

相続税の話をする際に、よく「現金で財産を持っているよりも不動産で持っていた方が相続税が安くなる」という話しを聞いたことがあるかと思います。

これは、路線価は通常市場で取り引きされる土地の値段の概ね7割から8割程度になると言われているから、です。

つまり市場価格5,000万円の土地であれば、相続税評価額は3,500万円から4,000万円程度に落ち着くということになります。「現金でもっていれば5,000万、土地で持っていれば3,500万」ということは、1,500万円分ほど財産価値を圧縮出来ることになり、結果的に相続税も安く済む可能性がある、ということです。

ただしこの話しには落とし穴があります。それは市場価格は常に変動しているということです。もしも5,000万円で土地を買って3,500万円の評価になることを目論んでも、その土地の値段が急騰する可能性もあります。そうなると目論見は儚くも崩れ去るので注意が必要です。

路線価の調べ方

路線価は毎年7月1日に、その年の1月1日時点での価格が公表されます。テレビや新聞でニュースになることもあるので見たことのある方も多いでしょう。自分が所有している土地や相続することになる土地の路線価を調べたい場合は、国税庁のホームページを閲覧するか、近所の国税局や税務署に行けば確認することが出来ます。路線価は路線価図に掲載されており、税務署または国税庁のホームページで閲覧することができます。

路線価の補正をする画地調整

1度でも路線価図を見たことのある方ならお分かりになるでしょうが、路線価の決め方は日所に大ざっぱです。全ての地番に対して細かく決められているわけではありません。

しかし実際には隣り合った土地であっても、片方が袋地や角地である、あるいは不整形地であるなど細かい差異があることはザラです。こっちの土地は1本の道路にしか面していないが、もう片方の土地は2本の道路に面している、ということもあります。

路線価は道路に一方のみを接する標準的な奥行距離と間口距離の宅地を前提に設定されます。しかし、現実的にはさまざまな形状の土地があるので、それらの点を考慮する必要があります。これを画地調整といいます。ここでは主なものを挙げてみたいと思います。

・奥行価格補正:奥行きが長い、または短い宅地は評価が低くなります。補正の方法はこちらの国税庁のページに詳しくあります。

・側方路線影響加算:宅地が正面と側方で路線に接している場合には利用価値が高いため評価額が加算されます。いわゆる角地といわれる土地です。加算の方法はこちらの国税庁のページに詳しくあります。

・二方路線影響加算:宅地が正面と裏面とで路線に接している場合には同じく利用価値が高いため評価額が加算されます。上記リンクにこの方式による土地の評価の加算も記載してあるので、詳細はそちらをご覧ください。

・間口狭小補正:間口の狭い土地は、利用価値が低いと考え、評価額において減額修正をします。

・奥行長大補正:奥行きの距離が間口距離の2倍以上になる宅地は、同じく利用価値が低いと考え評価額においては減額修正をします。

・がけ地補正:がけ地がある場合には、やはり利用価値が低いと考えられ、評価額においては減額修正をします。

・不整地補正:形がいびつであるなどの利用価値の低い土地は、評価額においては減額修正をします。

このように路線価方式でも、土地の評価額は近隣の土地でも異なることがあるのです。

倍率方式


路線価は日本全国どこででも決められているわけではなく、都市部の主要な道路に面している宅地でしか決められていません。

つまり路線価で評価をしたくても路線価自体が設定されていないところもあるわけです。このような場合に相続税の計算に用いられる基準は 「固定資産税評価額」です。

固定資産税は土地や建物を所有している場合は毎年4月頃に払込用紙が送られてきます。そこに固定資産税の計算の基準となる「固定資産税評価額」の記載があります。路線価の設定されていない地域はこの固定資産税評価額を流用して相続税の計算を行います。


しかし路線価と固定資産税評価額を比較した場合、固定資産税評価額はやや低い水準となります。そのため固定資産税評価額をそのまま相続税の計算の基準に用いてしまうと不公平が生じてしまいます。この差を是正するために、相続税の計算を行う際には固定資産税評価額にある一定の数字を掛けて調整を行います。

そのためこの方法を「倍率方式」といいます。倍率も路線価同様、国税庁のホームページや全国の国税局、税務署等で閲覧することが出来ます。倍率は地域ごとに定められており、評価倍率表で確認することができます(国税庁のホームページ)。
 

 まとめ

土地の評価は、特に路線価方式の地域の場合は、路線価で1平米あたりの評価を見て自分の所有する土地の平米数を掛けて…という単純な計算ではなかなか正しい数字が出ないことがあります。相続税を申告、納付してから税務署のチェックが入るといろいろと面倒なことにもなるので、最初から税理士や不動産鑑定士、土地家屋調査士等の専門職に相談しながら相続税の計算をすることをお勧めします。

この記事について
オール相続の最新情報をお届けします。

マニュアル・手続き書類ひな形、無料プレゼント中!

オール相続では、相続・終活の手続き方法や重要なポイントについて解説した冊子を無料配布しています。

「誰がいくらもらえる? 」「相続税はいくらから?」「手続きのスケジュールは?」

また、自分でも手続きができるように各種書類のテンプレート・ひな形をマイページから無料でダウンロードできます。

オール相続のメルマガに登録!

相続・資産に関するお得な情報や、限定セミナーのご招待などをお届けします。

メールアドレスは abc@example.jp の形式で入力してください

「相続税計算」に関する他の記事

「相続税計算」に関する相談Q&A

ページトップへ

Copyright © 2015 All Partners Inc. All Rights Reserved.